房屋附着的土地的使用年限到期后该怎么办？

作者：陕西韬达律师事务所戴涛律师

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   房屋产权由房屋所有权和土地使用权两部分组成。房屋所有权是永久的，但是土地使用权是有期限的。土地所有权归国家和集体所有，在国家出让土地使用权时，已经在土地上设定了土地使用权年限。

一、房屋所有权：

   1、概念：是指房屋所有权人按照国家法律规定所享有的权利，包括占有权、使用权、收益权和处分权等四大权利。房屋所有权属于个人产权，是私有财产权的一种，我国《物权法》第六十四条规定，私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权。

   2、房屋所有权的四大特性，（1）它是一种绝对权，又称对世权，即在房屋所有权人依法行使房屋所有权的四大权利时，不需要借助世间任何人即可实现自己的权利，世间任何人均负有不妨害房屋所有权人实现其权利的义务；（2）它具有排他性，即房屋所有权人可以在法律许可范围内任意处分其房屋所有权的权利，他人不得干涉;（3）它具有唯一性，即房屋所有权人可以是一个、两个或多个，但在同一房屋上不可能存在两个内容相同的房屋所有权。（4）它具有永久性，房屋所有权年限是永久的。在国家颁发的《不动产登记证》里没有期限登记栏，只要房屋没有毁损灭失，房屋所有权人永久享有房屋所有权。

二、土地使用权：

   1、土地所有权人：根据我国《宪法》及《物权法》等法律规定，土地的所有权归国家和集体所有。也就是说，土地的占有权、使用权、收益权、处分权归国家和集体所有。

   2、土地使用权：是国家向组织、机构及个人出让的土地使用权利。

   3、土地使用权年限：是指国家将土地使用权出让给组织、机构及个人时，根据土地开发类型设定的不同的使用年限。一般来说，在土地使用证上标注的起止日期，指的就是土地使用年限。根据我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定，土地使用权出让最高年限按下列用途确定：居住用地70年;工业用地50年;教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;商业、旅游、娱乐用地40年;综合或者其他用地50年。

三、房屋附着的土地的使用年限到期后，房屋所有权人该怎么办？

   在客观上，“房随地走，地随房走，房地无法分离”，房屋所有权人的房屋是附着在土地所有权人国家和集体的土地上的。那么，当国家出让的土地的使用权年限70年、50年、40年到期后，土地的所有权人国家能否让房屋所有权人免费使用土地？如果土地的所有权人国家不同意房屋所有权人免费使用土地，那么房屋所有权人该怎么办呢？目前，除我国《物权法》第一百四十九条有原则规定之外，我国的法律法规等再没有明确细化的规定。

我国《物权法》第一百四十九条规定：住宅建设用地使用权限期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。

四、2016年4月18日人民日报释疑：土地使用年限到期怎么办?  

   1、延长土地使用权期限。可以由房屋业主联名提出，补交土地出让金，这个价格应该低于同类的土地出让金的价格，类似于成本价和市场价的差额。

   2、根据规划需要，国家收回土地和地上建筑物的，对业主进行相应补偿，用类似拆迁安置的办法解决。

   通过调查了解，第一种方法得到大家的普遍认可，也有一部分人认为房子根本就住不到70年就会拆迁。

不管是40年、50年还是70年，都有到期的时候，土地使用年限到期后，只要房子还能住，就都得续签土地。这就是关键了，怎么续签?续签金额怎么计算?根据国家现行的相关规定，土地到期后按照当时的楼面毛地指导价格，依一定比例缴费。

陕西韬达律师事务所戴涛律师

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二O一六年五月九日