经济适用房买卖小贴士

经济适用房是由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房，是国家保障住房的一项政策。

《经济适用房管理办法》规定：1.未满5年不得正式上市交易;

2、政策规定满5年后，补交土地出让金把经适房转为商品房后就可以合法销售;

3、目前还未满5年情况下，签署的买卖合同是无效的，不受法律保护。

实践中，购买满5年的经济适用房存在的问题不大，如果已购经济适用住房取得契税完税凭证或房屋所有权证满5年后，转让便是有效的；那么若是要购买未满5年的经济适用房，就往往会存在5年期满，房屋价格上涨，出卖人反悔，致使买受人的合法权益受到侵害。

如出现签订合同时，取得契税完税证明或房屋所有权证未满5年，出卖人一般会主张其出售的房屋属于经济适用住房，国家规定经济适用住房不满5年不得上市交易，双方签订的房屋买卖合同内容违反了国家的上述规定。因此，合同应被依法认定无效。此时，建议购房者与出卖人签订合同时，在合同中约定在5年期满后再办理过户手续的，这样买卖合同就成了一个附期限的合同，期限到达，合同自然生效。这种约定不违反国家法律、行政法规的强制性规定，本身是有效的。

买受人在付款之后，为了保险起见，还可以要求出卖人和自己签订一个借款合同，以此房屋设立抵押权，来保障自己的权益。双方签订此借款合同并设定抵押主要是为了防止出卖人在房屋满五年后反悔不办理过户手续。该份合同是双方当事人的真实意思表示，且内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，在此情形下双方办理抵押是符合法律规定的。

需要特别提醒的是，对于经济适用住房买卖，已购经济适用住房产权人户口所在区县住房保障管理部门在同等价格条件下，对房屋可以行使优先回购权。如果签订合同当时的成交价格低于过户时政府回购的指导价格，那么住房保障管理部门将行使优先回购权。

在此种情形下，如果交易要顺利完成，那么需要双方协商一致对于合同价款进行变更；如果买卖双方对于合同价款不能达成一致，那么合同将无法继续履行，最终有可能面临解除的风险。合同解除后，买受人的相关损失可以另行向出卖人主张。