1、房屋尚未取得产权证书，出售时签订的房屋转让合同有效吗？

答：有效。虽然《城市房地产管理法》第38条的第六项规定“未依法登记领取权属证书的”房地产，不得转让，但该规定仅为管理性规定，非效力性强制性规定，因此以房屋尚未取得产权证书，主张签署的《房屋买卖合同》无效的，人民法院一般不予支持。

2、正在偿还按揭款中的房屋，和他人签署的《房屋买卖合同》有效吗？

答：有效。虽然《物权法》第191条第二款规定，“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”。我们认为此规定在性质上不宜理解为效力性的强制性规范，违反该规定不影响《房屋买卖合同》的效力。而且因为有房屋的抵押权存在，买卖双方在进行房屋过户时，必须先对抵押权进行处理，才能正常进行房屋交易行为。

3、出售被查封的房屋，《房屋买卖合同》有效吗？

答：效力待定。《合同法》第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。房屋被查封，如果有权查封的国家机关或者申请采取强制措施的权利人同意转让的，应认定合同有效，否则合同无效。

4、未经共有权人的同意签署的《房屋买卖合同》有效吗？

答：有效。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定,当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。

5、出卖人出售经济适用房签署的《房屋买卖合同》有效吗？

答：分区域分不同情况对待，一般而言，经济适用房的土地一般是通过划拨方式取得，而且经济适用房出售的对象是特殊对象，并且经济适用房有限制交易期，通常情况下，经过限制交易期后，经济适用房签署的《房屋买卖合同》应认定有效。目前在经济适用房的交易中，西安市有新规定，缴纳出让总价的15%可以再次交易，因此，符合这一规定的合同，应认定为有效合同。

6、《房屋买卖合同》的阴阳合同效力如何？

答：部分无效。房屋买卖的阴阳合同是指买卖双方在进行商品房交易过程中，当事人以逃避国家税收为由，实际成交的价格高于备案合同价格的情形，关于这部分合同，应认定双方签署的隐瞒真实成交价格的条款是无效条款，但该条款的无效不影响合同其他部分的效力。

7、买房人不具备购房资格的合同效力问题如何？

答：合同有效。当事人以买房人不具备购房资格，违反国家限购政策规定为由，要求认定买卖合同无效的应不予支持。限购政策仅是国家的房屋调控政策，不是法律法规，故仅对买卖双方签订的《房屋买卖合同》能否继续履行构成影响，而不能影响合同的效力。

8、借用购房资格购买的房屋合同效力如何？

答：应区别分析，如果借用购房资格购买的房屋不存在《合同法》第五十二条存在的情形，应认定为有效，反之，应认定为无效合同。

作者：李寅榕律师

陕西韬达律师事务所