案 情 简 介

2015年4月27日开发商与业主签订了《商品房买卖合同》（以下简称合同），业主以一次性付款方式购买开发商开发建造的独栋别墅一套，业主依合同约定已于2015年4月27日将房款一次性付清。合同同时约定，开发商应在2015年4月30日前将经开发单位、设计单位、施工单位验收合格的商品房交付给业主使用。最关键的是，合同约定，逾期交房的违约责任：开发商逾期超过90日后，业主要求继续履行合同的，开发商应当在本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日起，按日向业主支付已付购房价款万分之一的违约金。

2016年8月，业主怀着激动期盼的心情去看所买的别墅，发现房屋存在入户路面坍塌、围墙开裂、地下室墙面被水严重浸泡、地下停出库被水淹没等诸多问题。业主看完房屋后，激动热情的心降至冰点。

维 权 经 过

因业主是笔者的常年客户，故依法尽职维权，责无旁贷。笔者与助理去建委，去项目所在地质监站，多次往返项目所在地调取证据。又通过其他途径，巧妙获得了宝贵证据。

本案中，开发商的代理人一再辩解，其已经交房。但笔者经过检索所有与本案相关法律、法规、条例等规定，发现消防验收、规划验收、环保验收等专项验收是工程竣工验收的前置条件，违反前述专项验收或者验收不合格不得交付，即使交付也不算正式交付。同时，取得《工程竣工验收备案表》是商品房投入使用的前提条件，也是法定条件。开发商与购房者自行约定交付条件低于法定交付条件的条款，系违反法律强制性规定，该约定无效。

依据《建筑法》、《消防法》、《城市规划法》、《环境保护法》、《建设工程质量管理条例》等法律法规规定，结合所调取的证据，在法庭上据理力争，与法官做了多次电话及当面沟通，先后递交了两次代理意见。

最后，法院采信了笔者观点，该案于2017年12月以判决形式支持了业主的百万元违约金之诉请。

维 权 感 言

每个律师在为客户成功维权的背后，都有辛酸，都有无奈，也有犹豫，最主要的是一定要践行“受人之托，忠人之事”的执业宗旨，只要有恒心，办法总比困难多，这是律师执业中的诚信是金。当然勤于学习，静下来，沉下心好好研究分析案件，所谓业精于专，方显卓著。

作者：杨永娥律师

陕西韬达律师事务所