【永娥律师说案】实际承租人被法院强制执行，怎么办

今天，和大家继续聊，何先生作为房屋的实际承租人，在自己承租的商铺里正常经营，突然接到法院送来的要求其在限定日期内腾交房屋的强制执行文书，何先生该如何维权？

背景介绍，何先生承租的商铺系其业主以按揭贷款形式购买（有抵押权证书）。抵押权人银行起诉业主要求归还剩余房款，业主已经破产，尚无其他财产可供执行。该商铺被法院在执行阶段已经拍卖给案外人珍女士。何先生在一年之前就已预付了商铺业主三年的房租（有打款凭证及收据），租期截至到2019年9月，何先生在一年前也对商铺进行了二次装修，花费二十多万元。现在，让何先生搬离商铺，直接经济损失一百多万元，间接经济损失几百万（何先生的商铺是某品牌的示范体验店，间接影响十几个店的生意）。

有的律师说，何先生，你自认倒霉吧！你的房屋租赁合同签订在贷款抵押之后，权利不受保护。

有的律师说，可以维权。你再起诉你的房东吧。

笔者反复看了何先生的材料，找到切入点。

其一，强制执行文书的案由是商铺业主与银行之间的借贷纠纷，何先生不是该案的原告、被告或第三人；

其二，强制执行文书所依据的法律规定不适用何先生作为案外人的规定；

其三，何先生有详细的打款凭证，同时，又进行了很好的装修，营业流水较好，较稳定，说明何先生是善意的，而非恶意的；

其四，即使要让何先生腾房，也应当先进行诉讼，形成判决文书后，才能进入强制执行的腾房程序。

笔者与法官详细沟通后，法官采纳了笔者的观点，中止执行，责令新业主珍女士与何先生本着解决问题的态度进行协商。否则，要求珍女士诉讼解决。

其实，律师是解决问题的，像寻医问诊的大夫......，做到开据的药方，病人服用后，药到病除。

作者：杨永娥律师

陕西韬达律师事务所