接着《律师细讲业主委员会第一篇》，我们本次细讲如何成立业主委员会，讲述成立业主委员会的条件和程序问题。

【一  为何要成立业主委员会？】

其实设立业主委员会的前提基础就是，如何节约沟通成本，将业主分散的问题集中到一个机构内，向权利相对方进行表达诉求实现双方信息沟通的一个平台。总体说来，业主委员会是代表业主利益的组织，成立的目的是维护业主的合法权益，是对物业管理处或其他对业主利益有利害冲突的组织进行监督、协商、谈判、诉讼的联盟机构。他可以帮助业主实现的权益有：

1、知情权。保障业主对自己所拥有的物业的有关资料及物业管理公司有关情况（如资质、收费依据、服务标准、收支情况、有关基金的使用等）的知情权。    

2、选择权。业主有权通过业委会选择或解聘物业管理公司，并有权签订或解除《物业委托管理合同》。

3、监督检查权。业委会有权对物业管理公司的工作进行监督、检查，提出批评建议。

4、收益权。由业主委员会代为行使全体业主对所有的公建配套设施的经营、出租的收益权。

上述权利的行使仅靠业主个人的力量是做不到的，比如，某个业主想到有关部门了解一下本物业的相关资料，有关部门一般不接待，而只对业主委员会开放。因此，业主只有通过业主委员会才能最大限度地实现自己的权利，而业主委员会对这些权利的实现起了保障的作用。

【二  如何要成立业主委员会？】

《业主大会和业主委员会指导规则》第三十一条这样规定：“业主委员会由业主大会会议选举产生，由5至11人单数组成。业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主，并符合下列条件：

1、具有完全民事行为能力；2、遵守国家有关法律、法规；

3、遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务；4、热心公益事业，责任心强，公正廉洁；

5、具有一定的组织能力；6、具备必要的工作时间。”

看完这个条款，第一个问题是：业主大会会议，谁来组织？怎么召开业主大会会议，谁来参加等等？第二个问题是，物业管理区域，是一个物业公司管理的区域还是一个小区，如果小区分期建设管理区域怎么确定等？下面我们就一一回答。

第一个问题：业主大会会议。

首先，业主大会根据物业管理区域的划分成立，一个物业管理区域成立一个业主大会。而且只能成立一个业主大会，业主较少的，也可以不成立业主大会。

其次，符合成立业主大会条件的，是要由业主提出申请，根据《业主大会和业主委员会指导规则》，成立业主大会的申请人为业主，组织、指导成立会议筹备组的是“区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府”，时间是业主提出申请后的60日内开始组织成立。

第二个问题：物业管理区域，很多人问，那分期交付的小区，何时能够成立业主大会呢？根据相关规定，一个物业管理区域内，已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%时，建设单位应当按照物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的要求，及时报送下列筹备首次业主大会会议所需的文件资料。这一规定明确了业主大会成立的物业管理区域。

第三个问题，筹备组成立后，业主大会何时能够召开呢？规定要求是90日，当然实践中常常超过这一规定，与实践中的操作有很大的原因。

筹备组筹备成立业主大会，业主大会选举出现业主委员会，选举出的业主委员应在举产生之日起30日内，持业主大会成立和业主委员会选举的情况、管理规约、业主大会议事规则、业主大会决定的其他重大事项下列文件向物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府办理备案手续。

业主委员会办理备案手续后，可持备案证明向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章。业主委员会任期内，备案内容发生变更的，业主委员会应当自变更之日起30日内将变更内容书面报告备案部门。

实践中，开发商、物业管理公司甚至包括相关政府机关在内，怠于履行义务，造成业主大会迟迟不能成立，不能产生业主委员会，以至于物业公司如同脱缰野马，无人监督，造成业主权益经常被践踏。律师建议出现上述问题，可以寻找律师，通过司法途径维护业主的权益。

作者：李寅榕律师

陕西韬达律师事务所