存在问题

由于房价的不断上涨，导致二手房交易引发的诉讼也呈上升趋势，很多业主在签订二手房买卖合同后，以各种理由反悔，拒绝为买受人办理过户。在房屋买卖合同无法继续履行的情况下，买受人请求解除合同，要求出卖人赔偿房屋升值部分损失的请求能否得到支持？

法律依据

《合同法》第九十七条 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。

第一百一十三条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。

法律分析

依据《合同法》第九十七条的规定，因合同解除，买受人有权要求出卖人赔偿损失。据此引发第一个问题：房价升值部分是否属于买受人的损失？

答:出卖人因房价上涨，拒绝继续履行合同，导致买受人再购买其他房屋时需要支付更多的房款。若出卖人继续履行合同，那么房价升值部分即为合同履行后买受人可以获得的利益。即房价升值部分属于买受人的损失。

依据《合同法》第一百一十三条的规定，买受人可以请求出卖人赔偿损失，但损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。据此引发第二个问题：房屋升值部分是否属于合同一方在订立合同时可预见到或者应当预见到的。

答：房屋升值部分是否属于合同一方在订立合同时可预见到或者应当预见到的，这也是关于买受人请求出卖人赔偿房屋升值部分损失能否被支持的争议焦点。

有观点认为，买卖合同解除后，应恢复原状，房屋升值部分不应得到赔偿；有观点则认为，房屋买卖合同的解除不影响损害赔偿，因此，房屋升值部分应得到赔偿；还有观点认为，虽然房屋买卖合同的解除不影响买受人主张损害赔偿，但房屋升值部分并不属于损害赔偿的范围。

笔者结合近来西安市二手房买卖大的市场环境，来论证房屋升值部分的损失属于可预见到的，房屋升值部分损失应被支持的观点。2017年3、4月份以来，西安市房价几乎一天一变。到2018年3、4月份，可以直接在开房商处购得新的楼盘，已相当于幸运儿中的头彩。新楼盘有钱买不到，二手房市场更加火热。处于这个期间，房价上涨，不论是出卖人还是买受人，都是可以预见到的。出卖人在此期间因房价上涨违约，导致买受人不得不解除合同的，笔者认为买受人请求出卖人赔偿房屋升值部分损失的，应得到支持。

作者：沈晓庆律师

陕西韬达律师事务所