上次笔者对二手商品房买卖合同纠纷中买受人诉请继续履行还是解除合同的问题进行了分析。此次笔者将接上篇文章中预留的问题，对出卖人拒绝继续履行合同，买受人能否主张房屋差价损失的问题进行分析。

《合同法》第一百一十三条第一款规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。就二手房买卖合同纠纷而言，在出卖人正常履约且房价上涨的的情况下，买受人按照现在的房屋价格转售房屋涉时可获得一个房价差值的利益，此时，房屋差价损失属于买受人的可得利益损失（转售利润损失）。或者，在出卖人拒绝出售房屋且房价上涨时，买受人购买同户型同面积的房屋需花费了更多费用，从这个角度，房屋差价损失属于买受人的实际损失。不论是基于前述任何一种损失计算方式，买受人在出卖人拒绝出售房屋且房价上涨时确会产生损失。就此，笔者检索了西安市部分基层法院的案例。

西安市灞桥区人民法院在（2017）陕0111民初1955号民事判决书中（下称案例1）就持支持房屋差价损失的观点：该院认为“原告需要另行购置房产，因二手房房价逐月上涨，给原告造成房屋上涨价差的损失，也应由被告承担。涉案房产为某某楼盘，房价多年来居高不下，但今年3月至4月，该处房价有所上涨，但原告要求按每平方米涨幅差1000元，无事实依据，依法不能全部支持。原、被告于2017年3月18日签订买卖合同，被告于4月16日将定金退还，被告之行为已明确告知原告不履行买卖合同的意思表示。原告应当及时另觅他房产，以免损失扩大。涉案合同约定的房屋单价约为7028元/㎡，本院酌定该处房产上涨差按3%计算，造成原告该部分损失约为32400元。”。西安市未央区人民法院 在（2017）陕0112民初8276号民事判决书中（下称案例2）认为：“违约金的性质在于对当事人的损失进行补偿，现原告主张的违约金本院已经予以认定，其主张的损失及律师代理费，本院不再支持。”该判决中法院持违约金和赔偿损失不能同时主张的观点。西安市雁塔区人民法院在 （2017）陕0113民初13208号民事判决书中（下称案例3）认为：“关于原告主张的损失和违约金一节，因被告的违约导致原告在同小区购买同户型的房屋花费125万元，故原告在本案中主张的实际损失25万元及中介费2万元属于原告的实际损失，原告的该诉讼请求本院予以支持。关于原告额外主张的违约金18万元，本院不再支持”。

纵观以上案例，可以看出法院支持房屋差价损失属于实际损失的观点：如在案例1中，因买受人在同小区重新购买同户型的房屋花费多花费25万元，因此法院认定买受人存在25万元的实际损失。在案例2和案例3中，法院认为违约金中已经包含了差价损失。此时证明差价损失实际存在就成了关键。

就笔者处理过的案例中，一般情况下采用的证明差价损失有四种方法。其一是如案例1中确实重新购买了同户型房屋并实际多花费。其二是评估，《合同法》第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。”案例2中法院持相同的观点，买受人有及时止损的义务。因此，评估的价格应当是出卖人明确作出拒绝出售房屋的意思表示当日的房屋价格。有义务履行宽限期的，应当是宽限期届满之日的房屋价格。其三是主流二手房交易网站的房屋价格信息，如安居客、房天下、房99。但此类证据因其来源并不权威，被法院采纳的可能性不大。其四是国家统计局的官方数据。国家统计局每月15号左右会发布《70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》，其中就包括二手房的价格指数。但是因该数据采集的范围有限，显示的房价上涨的数值较低，不是真实情况的展现。前述四中方式中，第一和第二种方式最有证明力。

作者：谢立律师

陕西韬达律师事务所