房地产税收是国家凭借政治权力，依法强制、无偿、固定地参与房地产收益分配而取得财政收入的一种形式。房产过户是指通过转让、买卖、赠予、继承遗产等方式获得房产，去房屋权属登记中心办理的房屋产权变更手续，即产权转移从甲方转移到乙方的全过程。在此期间，很多读者往往“稀里糊涂的按章办事”缴纳各种税费。笔者特意整理不动产转让方面部分节税政策，以期明晰何种情形下需缴纳税款以及何种方式最能节省税费。
      房屋交易过程中涉及到的税种包括增值税、印花税、个人所得税、土地增值税以及契税等等。笔者提醒读者，既然想要少花钱，那您就要稍微多用点心，在办理转让不动产手续之前 ，您首先需要了解以下基本信息：
      （1）欲转让房产的模式是什么？买卖、赠与还是继承？受让方与出让方的关系如何，是否属于亲属关系，何种亲属关系？
      （2）出让该房产的出让人，名下的房屋数量？受让房屋的一方名下的房屋数量？
      （3）该涉案房屋的基本信息，如面积、具体位置（建议明确至区县一级）、房屋的取得时间共有归属、房屋用途等。
      攻略一：继承有风险，但最省钱
      通过继承的方式继受不动产的，相应的增值税、个人所得税、土地增值税及印花税皆可予以免征。至于契税，若继承方式为法定继承，亦可免除。如果是通过遗赠的，非法定继承人继承不动产的，应征收契税。但是，通过继承的方式继受房屋，虽然最能节税，但同样面临风险。笔者在此提醒，如果意欲等原不动产权人百年后再继承该不动产的，其他有权利的继承人是否愿意放弃继承是潜在风险之一；证明继承人有权享有继承权的事实亦存在证明上的障碍是潜在风险之二；同样，由于各地区不动产所在地的登记部门对继承权登记的模式有所不同，部分法院采取政府购买的模式由财政补贴公证费用。但部分地区仍要求强制公证，因此办理不动产继承手续不可避免的要产生一笔不小的费用支出。
      攻略二：“持有时间”增值税节税技巧
      相关政策表明，除京沪广深外地区，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。京沪广深个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。因此，笔者提醒，除京沪广深外地区持有时间就是征免增值税的唯一依据，我们应该把握该政策，尽可能的情形下出手持有时间相对较长的房屋更利于节税；
      攻略三：善用“自用5年以上”节税技巧
      对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。这里的“自用5年以上”，是指个人购房至转让房屋的时间达5年以上。笔者提醒，这里的时间起算点应注意：
      1、个人购房日期的确定。个人按照国家房改政策购买的公有住房，以其购房合同的生效时间、房款收据开具日期或房屋产权证上注明的时间，依照孰先原则确定；个人购买的其他住房，以其房屋产权证注明日期或契税完税凭证注明日期，按照孰先原则确定。
      2、个人转让房屋的日期，以销售发票上注明的时间为准。
      攻略四：购买首套住房避税技巧
      对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。同时，对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。因此，笔者提醒“首套”房政策一定要谋划好，机会人人均等，但只有一次。
      攻略五：买卖或赠与，何种方式更节税，应具体情况具体分析
      实践中最常用的就是买卖或赠与，笔者列举以下两种情形予以说明：
      第一种情形：2018年老王欲将其名下80平方米（2005年取得）的房屋转让给其子。
      按照买卖的方式，依据财税【2016】23号文规定：
      契税：购买90平及以下唯一住房，按1%征收契税；个人所得税：若老王不是家庭唯一住房，且其能提供购房成本的，按照其卖方时的收入减去购房成本及相关费用后的差额，按照20%征收。如果老王不能准确提供购房成本的，则按照该房屋转让收入的1%征收；增值税：依据财税【2016】36号文，个人将购买两年以上的房屋对外销售的，可以免征增值税；
      按照赠与方式，依据国税发【2006】144号文规定：
      契税：对个人无偿赠与不动产行为，全额征收契税，税率由各省、各自治区、直辖市政府在3%--5%之间不等；个人所得税：依据财税【2009】78号文，无偿将房屋赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹的，或将房屋赠与给对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或赡养人的，对双方均不收个人所得税。增值税：依据财税【2006】36号文，此种赠与同样免征增值税与附加税。
      因此，对老王来说，选择买卖的方式，其需缴纳1%的契税、按照约1%征收个人所得税，免征增值税。选择赠与的方式，虽然个税和增值税均不征收，但至少要缴纳3%--5%不等的契税。我认为老王如果清醒且理智，应该会知道选择何种方式更能减轻税负压力。
      第二种情况：老王2018年欲将其名下130平方米（2017年取得）的房屋转让给其子。
      按照买卖的方式，若买房人是首套住房，90平方米以上的按照1.5%征收契税；关于个人所得税，转让不满2年的住房，同样也是采用20%的差额或1%核定计税的方式；关于增值税，依据财税【2016】36号文按5%征收增值税，加上城建税、教育费附加以及地方教育附加等，税负为5.6%。因此，若小王欲通过买卖的方式出售该套持有时间较短的房屋，其应承担的税负压力也相对较大，大约占8%左右。
      按照赠与的方式，契税全额征收3%；增值税及附加：因赠与特定亲属，可免征增值税及其附加；个人所得税：赠与子女不征收个人所得税。因此其税负仅为3%。因此，若持有时间较短（尤其2年以内）的房屋欲转让，且转让对象为特定亲属的，笔者建议采用此种方式更为妥善。
      综上所述，如果想要节省转让不动产产生的税负，要在吃透政策的情形下，按照具体个案具体分析。总的来说，对于不满两年的住房，因为增值税等规定，通过买卖的形式税负一般较高，如果能够明确转让行为发生在特定亲属之间，建议采用赠与方式减轻税负；如果该涉房屋持有时间已经超过五年，可采取买卖形式转让；持有时间在在两年至五年之间的房屋，根据受让方名下住房数量，根据相关政策具体判断采用何种方式。

作者：马铭遥