如果买方从卖方处购房的二手房屋在过户前发现因第三人申请财产保全而被法院查封，导致无法办理过户手续，该如何处理？笔者将就这一问题提出自己的一点拙见。从笔者办理过的案件来看，因查封房屋的执行措施系法院执行部门作出，因此买方需向法院提出执行异议申请。虽然买方也可向法院提出财产保全复议，但一般情况下作出保全（查封）裁定的法官不处理此类型案件。
      一、足以排除法院执行的条件。
      《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条和第二十八条规定了此种情况下的处理规则。从法律规定来看，买方需以案外人的身份提出执行异议且其异议理由欲排除法院对涉案房屋的执行，需满足以下几个条件：
      1、涉案房屋需登记在被执行人（卖方）名下。
      2、该执行系因卖方和申请执行人之间的金钱债权而发生的执行。
      3、在人民法院查封之前已合法占有该不动产。
      4、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。
      5、非因买方自身原因未办理过户登记。
      二、异议请求事项如何确定？
      根据笔者的办案经验，建议请求事项为：中止对涉案房屋的执行并解封。但实际上如异议成功，法院的裁定一般仅为中止执行。异议成立后，申请保全人在法律规定的期间内未提起执行异议之诉的，人民法院会在自起诉期限届满之日起七日内对涉案房屋解除保全。此时，买方需联系查封房屋的执行法官办理房屋的解封手续（查封房屋的执行法官和处理执行异议的法官一般不为同一人）。
      三、如何举证？
      如前所述，买方提出执行异议欲排除对涉案房屋的执行需满足五个条件，因此买方应当围绕着五个条件进行举证。
      1、需证明涉案房屋需登记在卖方名下。这一点在查封限制登记表或不动产登记簿中可以体现，需由卖方自行查询或由买方委托律师在不动产登记局查询。
      2、需证明该执行系因卖方和申请执行人之间的金钱债权而发生的执行。为证明此条件，买方需提供卖方和申请执行人之间的生效判决（仲裁）文书、协助执行通知书、执行通知书。买方可委托律师分别去法院和不动产登记局调取，也可和执行法官沟通索取。
      3、需证明在人民法院查封前已经合法占有涉案房屋。为证明满足此条件，买方需提供两个层次的证据：
      其一、已经占有涉案房屋。买方可提供物业费发票、水电煤气的发票、装修发票、房屋实景照片等以证明实际占有。
      其二、需证明该占有系合法占有。买方需提供购房合同或二手房网签备案合同，且购房合同的签订日期或二手房网签备案的时间应当早于法院查封的时间。
      4、需证明已支付全款，如提供购房款的付款凭证（如系贷款购买的，还需提供银行的放款凭证）。或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，此条件下，买方需提供已经支付的购房款部分的凭证并将剩余购房款交给执行法院。在第二种条件下，如果买方系贷款购买涉案房屋且银行尚未放款，买方需要有一次性支付剩余购房款的能力。
      5、需证明非因买方自身原因未办理过户登记。此时买方需提供卖方拒不履行合同义务、不配合办理房屋过户手续的证据。但需注意，根据相关判例，以下行为将被认定为因买方自身的原因未办理过户登记：
      （1）签订合同时明知房屋设有抵押且法院查封前仍未办理完毕解押手续。
      （2）明知不符合购房政策仍购买房屋的。
      （3）买方消极不履行过户义务。

作者：谢立律师

陕西韬达律师事务所