夫妻一方单独处分二人共有房屋效力的认定
发布时间：2019-10-28 浏览量：2306
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案情介绍
杨某、张某于2012年结婚，婚后购置一套房产（下称涉案房屋），登记在二人名下，2016年3月，杨某与曹某签订《房屋买卖合同》，约定将涉案房屋以130万元的价格（市价）出卖给曹某，曹某随后支付了20万元定金，2016年4月，杨某向曹某表示，张某不同意出卖涉案房屋，拒绝配合办理相关手续。双方争执不下，曹某向法院提起诉讼，要求确认二人所签的《房屋买卖合同》有效，并要求张某、杨某配合将涉案房屋过户到曹某名下。案例分析
本案的争议焦点之一在于：曹某是否享有过户请求权。
我们在代理案件的过程中从以下几个方面发表了代理意见：
杨某未征得共有权人张某的同意，擅自处分共有房屋，构成无权处分。但曹某并不构成善意取得，因此无权要求张某、杨某配合将涉案房屋过户到曹某名下。
理由如下：《物权法》第106条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
（1）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
（2）以合理的价格转让；
（3）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定”。
《物权法司法解释（一）》第18条第1款规定：“物权法第一百零六条第一款第一项所称的：‘受让人受让该不动产或者动产时’，是指依法完成不动产物权转移登记或者动产交付之时”。
在本案中，涉案房屋登记于杨某和张某名下，曹某明知有共有人而签订涉案合同，明显不是善意买受人，且涉案房屋至今仍登记在杨某和张某名下，并未完成不动产物权转移登记，因此曹某不构成善意取得。无法基于物权请求权要求杨某、张某配合其办理房屋过户手续。
合同法第110条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
（1）法律上或者事实上不能履行；
（2）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；
（3）债权人在合理期限内未要求履行”。
本案中虽然涉案合同合法有效，但根据合同相对性，其合同效力仅及于合同双方当事人，不对张某产生效力，因张某不同意出售房屋且拒绝配合办理房屋转移登记手续，涉案交易存在法律上不能履行的情况，曹某也不能基于债权要求杨某、张某配合其办理房屋过户手续。
裁判结果
最终，一审法院采纳了我方观点，认为曹某与杨某签订了《房屋买卖合同》有效，但涉案房屋系张某与杨某共同共有，因张某不同意出售该房屋，该房屋事实上不能过户到曹某名下，该合同无法履行，合同目的无法实现，应予以解除，杨某返还曹某定金20万元。合同解除后，曹某可另案主张相关权利。
作者：曹菲律师
陕西韬达律师事务所
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