问律师——房地产税务问题（一）
发布时间：2019-11-11 浏览量：2810
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一、什么是契税？
契税是土地、房屋权属转移时向其承受者征收的一种税收。二、什么情况下需要缴纳契税？
在中国境内取得土地、房屋权属的单位和个人，应当依法缴纳契税。
上述取得土地、房屋权属包括下列方式：国有土地使用权出让，土地使用权转让（包括出售、赠与和交换），房屋买卖、赠与和交换。
以下列方式转移土地房屋权属的，视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征收契税：以土地、房屋权属作价投资、入股，以土地、房屋权属抵偿债务，以获奖的方式承受土地、房屋权属，以预购方式或者预付集资建房款的方式承受土地、房屋权属。
三、根据现有的财税政策，个人在购买房屋时，契税是如何缴纳的？
根据财税[2016]23号文件：
第一、对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。
第二、对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。
家庭第二套改善性住房是指已拥有一套住房的家庭，购买的家庭第二套住房。
四、个人住房的营业税是如何征收的？
根据财税[2016]23号文件：
个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征营业税。
五、什么是营业税呢？营业税的标准是多少？
营业税，是对在我国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人，就其所取得的营业额征收的一种税。根据《营业税暂行条例》销售不动产、销售建筑物及其他土地附着物税率为5%。
六、购买房屋的时间是如何确定的？
根据国税发〔2005〕89号文件：
个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间。（契税完税证明上注明的时间”是指契税完税证明上注明的填发日期。）
七、如果房屋权属证明和契税完税证的时间不一致的情况下，如何确定时间？
根据国税发〔2005〕172号文件：
纳税人申报时，同时出具房屋产权证和契税完税证明且二者所注明的时间不一致的，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。即房屋产权证上注明的时间早于契税完税证明上注明的时间的，以房屋产权证注明的时间为购买房屋的时间；契税完税证明上注明的时间早于房屋产权证上注明的时间的，以契税完税证明上注明的时间为购买房屋的时间。
根据国家房改政策购买的公有住房，以购房合同的生效时间、房款收据的开具日期或房屋产权证上注明的时间，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。
八、个人将自有住房出售后，又购买住房的，能否减免个人所得税？
根据财税[2010]94号文件：
对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。
九、接受房屋赠予后，哪些情况下免征个人所得税？
根据财政部 税务总局公告2019年第74号文件：
受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠收入，但符合《财政部 国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》（财税〔2009〕78号）第一条规定的情形，对当事双方不征收个人所得税，包括：
1、房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；
2、房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；
3、房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。
十、房屋赠予过程中，办理个人所得税免征时应向税务机关提交的资料都有什么？
根据财税〔2009〕78号文件：
赠与双方办理免税手续时，应向税务机关提交以下资料：
第一项、《国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕144号）第一条规定的相关证明材料；
第二项、赠与双方当事人的有效身份证件；
第三项、属于本通知第一条第（一）项规定情形的（房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹），还须提供公证机构出具的赠与人和受赠人亲属关系的公证书（原件）。
第四项、属于本通知第一条第（二）项规定情形的（房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人），还须提供公证机构出具的抚养关系或者赡养关系公证书（原件），或者乡镇政府或街道办事处出具的抚养关系或者赡养关系证明。
十一、向他人赠予房屋的，如何征收个人所得税？
房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与他人的，受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠所得，按照“经国务院财政部门确定征税的其他所得”项目缴纳个人所得税，税率为20%。对受赠人无偿受赠房屋计征个人所得税时，其应纳税所得额为房地产赠与合同上标明的赠与房屋价值减除赠与过程中受赠人支付的相关税费后的余额。
赠与合同标明的房屋价值明显低于市场价格或房地产赠与合同未标明赠与房屋价值的，税务机关可依据受赠房屋的市场评估价格或采取其他合理方式确定受赠人的应纳税所得额。
十二、受赠人接受他人赠予房屋出售后，个人所得税的计算标准是怎样的？
受赠人转让受赠房屋的，以其转让受赠房屋的收入减除原捐赠人取得该房屋的实际购置成本以及赠与和转让过程中受赠人支付的相关税费后的余额，为受赠人的应纳税所得额，依法计征个人所得税。受赠人转让受赠房屋价格明显偏低且无正当理由的，税务机关可以依据该房屋的市场评估价格或其他合理方式确定的价格核定其转让收入。
十三、房屋互换需要缴纳契税吗？
根据《契税暂行条例》第十条，土地使用权交换、房屋交换，交换价格不相等的，由多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳税款。
十四、房屋赠予需要缴纳契税吗？
房屋赠与，是指房屋所有者将其房屋无偿转让给受赠者的行为。根据《契税暂行条例》，仍需要缴纳契税。
十五、什么情况下减征、免征契税？
第一、土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，是否减征或者免征契税，由省、自治区、直辖市人民政府确定。
第二、纳税人承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，用于农、林、牧、渔业生产的，免征契税。
第三、依照我国有关法律规定以及我国缔结或参加的双边和多边条约或协定的规定应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事官员和其他外交人员承受土地、房屋权属的，经外交部确认，可以免征契税。
十六、其他减免契税的还有哪些？
第一、房屋、土地互换时，交换价格相等的，免征契税。
第二、根据国税函[1999]545号文件，免征中国华融资产管理公司、中国长城资产管理公司和中国东方资产管理公司（以下简称三家公司）在收购、承接、处置不良资产过程中的一切税收。
契税政策如下：
（一）全额免征三家公司在收购、承接中国工商银行、中国农业银行、中国银行的不良资产以及三家公司在债务追偿、资产置换、债务重组、企业重组、债权转股权等处置不良资产过程中应缴纳的契税。
（二）对三家公司不属于上述范围的房地产产权转移行为，应照章征收契税。
十七、购房人办理退房契税能退吗？
根据财税[2011]32号文件：
对已缴纳契税的购房单位和个人，在未办理房屋权属变更登记前退房的，退还已纳契税；在办理房屋权属变更登记后退房的，不予退还已纳契税。
作者：李寅榕律师
陕西韬达律师事务所
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