2020年12月10日，陕西韬达律师事务所刘娇律师应邀参加了陕西交通广播916频道“我要买房”节目，为广大听众朋友普及了房地产行业相关的法律问题，涉及开发商虚假宣传、借名买房、拆迁安置房的流转等相关法律问题，以上热点问题贴近大家生活，现整理总结如下.

      开发商虚假宣传
      刘先生咨询，2019年购房，当初选择A小区，就是看中配套齐全，环境优越宜于养老；交房后，承诺的商场变成了对外经营的酒楼，绿地也变成了停车场。现在承诺无法兑现，开发商却以合同未出现相关约定为由拒绝兑现，如何维权？
      开发商虚假宣传的情况时有发生，比如说“赠送小花园”、“俯瞰湖景”、“毗邻公园”等等这些定义较为模糊的宣传，但是这些宣传承诺时常是不会写进商品房买卖合同里面的，购房者合法权益该如何保障呢？
      根据相关司法解释的规定，当开发商就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，即使未载入商品房买卖合同，也应当视为合同内容，当事人违反的，要承担违约责任。如果开发商的虚假宣传行为构成欺诈，消费者也可以主张撤销商品房买卖合同。
      一、在买房的过程中，提醒大家要保存好以下证据：
      （一）售楼广告、宣传材料。这些材料可以作为书面证据证明开发商宣传的前期所作出的承诺。
      （二）录音录像。这些影像资料可以证明开发商所言所为是否与宣传、承诺一致。此外就是购房合同了。固定了以上证据防止后期出现纠纷，我们能更好的维护自身权益。
      二、在维权过程中，除了委托律师诉讼以外，对于无良开发商，购房者还可以：
      （一）向房地产管理部门、工商行政机关进行投诉，由相关的职能部门对开发商作出相应的行政处罚。
      （二）集体维权。业主们可以自发组成维权联盟，与开发商进行谈判，要求开发商赔偿，也可共同收集证据，共同起诉。
      （三）向媒体曝光，制造舆论。可以通过论坛、报社、电视台等媒介将消息散播出去，在一定程度上可以形成对开发商的压力，因为这会影响到它自身的形象和信誉。开发商会主动给出解决方案。
      维权之路永远都是艰辛的，如果购房者是看广告宣称的内容而购房的，为了避免这种情况的出现，建议购房者不能只轻信广告，应以实物为准，最好到现场观看，购买房屋应当审慎。
      三、法律依据
      《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约”。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
关于交房
      一、开发商通知收房，业主认为房屋不符合交付条件，能否拒绝收房，并要求开发商支付违约金？
      如果开发商没有按照法律规定或是合同约定的时间以及交房条件将房屋交付给买受人，买受人有权拒绝收房，并要求开发商承担相应违约责任。
      我们在办案中还遇到房子两书一表不齐，业主被物业催缴物业费的，“两书一表”即《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和《竣工验收备案登记表》，开发商两书一表不齐意味着房子并没有达到交付条件，业主有权拒绝收房和缴纳物业费。
      一般房屋买卖合同中都会约定延期交房的违约金计算方法，在这里提醒大家，如果买卖合同中未约定延期交房的违约责任，可以依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，逾期交付适用房屋的，可按照逾期交付适用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
      二、购买的商品房存在质量缺陷，能否主张解除合同？
      如果商品房的质量缺陷严重影响买受人正常居住使用，比如交付的商品房存在地基及主体结构工程质量问题，则买受人请求解除合同、赔偿损失或要求出卖人采取补救措施的，法院一般会支持。
      如果是墙体存在渗漏、抹灰层、天花板、台阶地面等处开裂的质量问题，则需要通过第三方鉴定，不足以导致严重影响正常居住使用的，法院一般不会支持。但在保修期内，可要求开发商进行维修并赔偿损失。因此，提醒大家买房一定要找有口碑有实力的开发商。
      房差损失
      有的时候因为开发商原因，我们解除了购房合同，而房价上涨的房差损失能否向开发商主张？在二手房买卖中，经常会遇到，因为房价的上涨，出卖方不卖了，能否要求出卖方赔偿房价上涨的损失？
      房差损失在实务中是有分歧的，但是目前部分法院会支持房差损失。房屋涨跌损失的确定，可参照以下方式：
      第一种，双方有约定的，从其约定；能协商的，从其协商。
      第二种，双方无约定，可比照最相类似房屋的市场成交价与买卖合同成交价之差确定房屋涨跌损失;无最相类似房屋比照的，可通过专业机构评估确定房屋涨跌损失。
      另外，法院对房屋增值部分损失一般是要综合认定的，在确定房屋增值部分损失存在的前提下，考虑买方的履约情况、审理期间房屋涨跌情况、卖方能预见的因房屋价值涨跌而产生的损失、扣除买方未采取措施不当扩大的损失等情形，同时结合房屋买卖合同约定的违约金数额进行综合判定。
      借名买房
      一、我朋友没有购房资格，想以别人名义买房，有什么风险？
      借名买房的情况比较常见，尤其是在去年房价上升的时候相关的经济纠纷也比较多，借名买房的风险也比较大。
      （一）借名购买经济适用房等政策性房屋的，可能因名义产权人反悔，导致出资人无法取得房屋产权。
      （二）借名购买普通房屋的，登记购房人反悔不承认借名买房之事或者登记购房人死亡，其继承人不了解借名之事，不承认借名之事。
      （三）第三人对登记购房人转移房产给实际出资人的行为提出异议。如登记购房人的配偶往往以婚姻法的规定提出异议，否认借名买房的事实，要求确认该房产为夫妻共同财产。
      （四）房产被名义购房人转让或者抵押或者被法院强制执行。
      二、如何降低“借名买房”风险？
      首先建议广大听众朋友应尽量通过正规方式购房，若不得已需要借名买房时，应注意以下几个方面：
      （一）借名买房之前，首先弄清楚欲购房屋的性质，房屋能否上市交易，借名购买是否违反国家政策性规定，防止将来无法取得房屋所有权。
      （二）签订书面协议。为与借款合同相区分，书面协议中应明确双方的借名买房合同关系，可以请第三方见证合同。
      （三）注意保留双方洽谈、签订借名买房协议时的证据，如邀请朋友作见证、进行录音录像等。
      （四）注意保存购房手续，付款证明(银行转账记录、收据收条、还贷记录等)，购房发票，房产证书等书面证据材料。
      定金问题
      我想在A小区订房，置业顾问说要交5万定金然后才进行初步审核，如果审核不过，定金也不退，这个合理吗？
      答：关于定金这一块，我们需要留意合同中是“定金”还是“订金”。如果是订金，则应当退。而定金，具有担保性质，能否退还需要看是哪一方原因导致的，如果因买房人自身原因导致不能订立商品房买卖合同，则定金不予退还。因不可归责于当事人双方的事由，则应当退还，如果因为开发商原因，则定金应当双倍退还。
      无证房被查封
      一、业主购房后未取得房产证，因开发商欠款房子被法院查封，如何应对？
      可以向法院提出执行异议的，要求法院解除查封，一般来讲需要满足三个条件：
      （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
      （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
      （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十，通过提执行异议的方式来排除对标的房屋的执行，要求查封法院解除查封。同时，待解封后尽快办理房产过户手续。
      二、五证齐全是指哪五证？
      《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房销售（预售）许可证》。
      回迁安置房的法律问题
      回迁安置房屋买卖流转所导致的纠纷越来越多，买卖无证回迁安置房的是否具有法律效力呢？
      虽然回迁安置房的买卖可以突破一些商品房交易的禁锢，价格也会便宜很多，但是回迁房的买卖存在很多的风险：比如回迁房办理房产证时，一般是根据被拆迁人在签订拆迁安置协议时所注明的名字确定房产所有人，不会直接将房产证的名字列在购房人名下。在这种情况下，如果出卖人反悔，购房人将不会得到想要的房产。
      因此，如果没有房产证，则需要草拟严谨的买卖合同规避风险，比如要切实注明应自取得房产证后多久的时间内办理房屋所有权的转移手续，并约定合理的违约金，另外这个回迁房具有一定的不确定性，在取得房产证之前，若卖方死亡，回迁房依法应作为遗产由继承人分割，所以，在签订回迁房买卖合同时，最好要求卖方的第一顺序继承人签字，以表明对卖方出卖行为的认可和继承权利的放弃。
      因此呢，购买无证的安置回迁房屋风险较大，买卖合同就显得尤为重要了，需要大家慎之又慎。

作者：行政部
陕西韬达律师事务所