最高额抵押担保授信是金融机构的常规业务，但由于操作不当，常常在出现风险时金融机构的债权遭受损失，下面从律师的角度谈谈最高额抵押。
      何为最高额抵押？
      最高额抵押，是指抵押人与抵押权人协议，在最高债权额限度内，以抵押物对一定期间内连续发生的债权作担保。最高额抵押的主合同债权不得转让，最高额抵押担保的债权确定前，部分债权转让的，最高额抵押权不得转让，但当事人另有约定的除外。
      最高额抵押权人的债权如何确定？
      当出现下列情况时，最高额抵押权人的债权确定： 
      （一）约定的债权确定期间届满； 
      （二）没有约定债权确定期间或者约定不明确，抵押权人或者抵押人自最高额抵押权设立之日起满二年后请求确定债权；
      （三）新的债权不可能发生；
      （四）抵押财产被查封、扣押；
      （五）债务人、抵押人被宣告破产或者被撤销；
      （六）法律规定债权确定的其他情形。
      实践中出现的问题
      最高额抵押权所担保的债权范围，不包括抵押物因财产保全或者执行程序被查封后，或债务人、抵押人破产后发生的债权。实践中，有金融机构在已经了解到最高额抵押担保的抵押财产已经被查封的情况下，出于续作业务，化解不良贷款等原因仍向借款人放款，最终导致在查封后所放借款不能以抵押财产拍卖所得价款优先受偿的后果。
      案例介绍
      （2016）最高法民再54号案件中，中国银行于2013年4月25日向劲时通公司提供授信额度并签订《授信额度协议》，安吉竹艺公司提供最高额抵押担保，签订《最高额抵押合同》，且抵押物办理了抵押登记。2013年8月5日，浙江安吉法院作出执行裁定书查封了安吉竹艺公司名下的所有房产，其中包括本案中安吉竹艺公司提供给中国银行的涉案抵押财产。
      2013年12月11日至13日，中国银行派人前往浙江省安吉县，了解抵押房产查封情况。此后，中国银行于2013年12月25日至2014年1月24日向劲时通公司发放了六笔贷款。后劲时通公司贷款逾期，中国银行诉至法院，请求行使抵押权。
      法院判决：中国银行就涉案抵押物状况进行了查询并知悉抵押物已被查封的事实。因此，受抵押担保的债权数额中国银行知道查封事实时起不再增加。由于涉案债权发生于抵押财产被查封之后且有证据证明中国银行知道查封事实，故中国银行对抵押财产的价款不享有优先受偿权。
      律师建议
      那么金融机构如何才能避免出现抵押权失权的风险呢？
      （一）有必要关注抵押不动产的原始取得，特别是对开发商背景的抵押人。
      笔者曾遇见过一起银行的借款纠纷，抵押物属于借款人与某国企合作开发的房产，借款人将其产权办在其实际控制人之妻名下，后无法偿还到期贷款，银行申请强制执行。合作开发的国企报案，因涉及国有资产流失，不动产登记中心撤销了抵押权，银行行政诉讼起诉不动产登记中心，又因涉刑事案件而中止，银行债权几乎损失殆尽。
      （二）最高额抵押业务中当客户失去偿还能力时最好的办法是申请执行而不是续贷。当客户已经失去偿还能力且因多笔其他债务涉及诉讼和查封，有些银行为了掩盖不良贷款，明知抵押物已经被查封，仍然盲目续贷，导致最后失去抵押优先权。
      （三） 切实做好贷款“三查”。贷前调查决定客户的准入，授信审批决定是否给客户授信以及多少授信，一个良好的贷款客户一定是注重内控的，若要从源头控制风险，最好的阶段便是贷前准入阶段，贷款发放后贷后管理切勿流于形式，因为客户有可控的风险，也有不可控风险，贷款需要真正做到全周期管理。

作者：刘辉律师
陕西韬达律师事务所