当前，门禁已基本存在于城市各个小区之中，门禁一般作为物业服务中公共秩序维护的内容，那么门禁究竟能否对小区住户的安全起到作用？出现问题物业又是否承担责任？

案情简介

王某购买西安市某小区房屋一套，2007年4月26日，王某与西安某物业公司签署《前期物业管理服务协议》、《安全管理细则》，由物业公司对王某居住小区进行物业管理。物业公司承诺对小区实施封闭式管理，并安排公共秩序维护人员24小时进行巡视，做到小区主要出入口昼夜有专人值守，如有发生治安案件、刑事案件等应立即采取措施，及时报警配合公安部门进行处理。

2012年8月23日15时许，王某之妻韩某发现其与另一住户姚某的房门被撬，遂向公安机关报案。2013年9月王某诉至法院称：“根据相关法律规定，某物业公司没有严格执行凭卡出入小区管理细则，门禁制度形同虚设，给犯罪分子可乘之机，保安协防不到位，被盗当日下午2时30分至5时40分近三个小时，保安协防都未及时发现，存在玩忽职守。案发后，物业公司无法向公安机关提供客观及时全面的录像，经公安机关察看后发现被盗楼栋门口为监控盲区。正是由于物业公司疏于管理、失职且严重违约致使房屋被盗，现要求某物业公司赔偿因更换被撬坏入户保险门损失3500元”。某物业公司辩称：“被盗事件是刑事附带民事赔偿，承担责任的主体应是盗窃案的嫌疑人，物业公司不应承担任何责任”。

法院认为，王某与某物业公司签订《物业管理服务协议》，双方建立了物业服务合同的法律关系，对双方均有约束力。根据诚实信用原则和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第二款（现《民法典》第九百三十八条）“物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分”的规定，《安全管理细则》系物业公司公开作出，属于其服务承诺。王某住房被盗、防盗门被撬坏，依据《前期物业管理服务协议》、《安全管理细则》，双方约定物业公司对小区实施封闭式管理，故虽然住户被盗损失应由犯罪嫌疑人承担，但因物业公司未能依约对小区实行封闭式管理，违反《前期物业管理服务协议》、《安全管理细则》的约定，未尽到安全关照义务，对王某房屋被盗负有相应责任，故王某防盗门更换的费用应由物业公司承担。

案情简介

刘某彩系西安市雁塔区某小区住户。2010年7月，刘某彩与甲公司签订《前期物业管理服务协议》，由甲公司对该小区实施物业服务管理。

2017年1月16日，刘某彩家中发生盗窃现象，窃贼白天进入小区后，用电钻等工具将刘某彩家门撬开，盗走刘某彩家中大量的物品。案发当天，刘某彩家人到派出所报案，损失共计价值约15万元。经派出所调查小区监控录像，仅发现一名可疑人员出小区大门时的背影视频，手提白酒袋子。没有发现其他破案线索。

另查明，小区出入没有落实登记制度，行人可以自由出入，安保巡逻制度亦没有落实到位，监控视频系统老化，监控死角很多。后刘某彩起诉甲公司要求赔偿损失。法院认为，原告对自己家中的财物应当进行妥善保管，定期检查更换门锁，由于原告疏漏而发生盗窃现象，原告对自己家中的财物损失应当承担主要责任。

原被告之间存在物业服务合同关系，原告刘某彩给被告甲公司交纳了物业费，被告就应当按合同约定，履行物业服务内容。从刘某彩家被盗情况反映出甲公司存在对小区安保责任不到位，违反了原被告双方约定，故虽然刘某彩家财产被盗损失系盗窃行为人的盗窃行为直接造成，但正是因为甲公司落实小区安保责任不到位致盗贼有机可乘，现盗窃行为人在刘某彩家人报案并经派出所调查后尚未能确定，法院酌情按照损失的20%，判令甲公司赔偿。在盗窃行为人确定后，甲公司可就该款项另行向盗窃行为人追偿。

案情简介

赵某、杨某居住在洛阳市某小区1号楼1单元903室，A公司系该小区物业服务企业。2019年2月3日下午，张某尾随他人进入该小区并进入电梯到1号楼1单元11楼。至当晚22时许，张某发现该单元903室门未锁好，便等待时机入室盗窃。23时许，张某携带水果刀进入903室内潜伏，欲待主人熟睡后作案。次日凌晨2时许，张某在主卧室行窃时，被赵某、杨某夫妇二人发现，随从厨房拿出一把菜刀返回主卧室，对二人进行威胁。

赵某、杨某夫妇欲控制、抓捕张某，张某在抗拒过程中，持菜刀朝二人头部、颈部及上身乱砍，致二人先后倒地。随后，张某从主卧室内翻出旧钱币、首饰等财物。为毁灭现场，掩盖罪行，张某将身上穿的毛衣和裤子换掉扔到房间，将室内血迹擦拭，将菜刀、水果刀放入卫生间的水盆内清洗，并冲洗其所穿的鞋子，后用打火机点燃了主卧室的衣物，并携带翻找出的财物逃离现场。

后经鉴定，被害人赵某、杨某系被砍切类锐器伤及全身多处致创伤性休克死亡。该案在洛阳市中级人民法院审理过程中，被害人家属提起了刑事附带民事诉讼，要求张某和A公司赔偿相关费用。另查明，赵某与A公司于2010年4月26日签订《前期物业服务协议》。

法院认为，公安部门负责维护整个社会治安，物业服务企业应协助公安部门做好物业管理区域内的安全防范工作，如果物业服务企业违反这一规定，其将承担的是行政责任，而非对业主承担民事责任。

根据国务院《物业管理条例》的规定，物业管理公司的职责只是对区域内的房屋和配套设施及相关场地进行维修、管理，协助做好物业管理区域内的安全防范工作，并没有保障住户人身安全不受侵害的义务。且就侵权行为的构成要件即加害行为、损害后果、行为与后果的因果关系，A公司也不构成对业主的侵权。

本案业主受到的人身、财产损害实则因第三人即张某侵权而非物业公司的行为而导致，原告亦未举证涉案小区实施封闭式管理，张某在涉案楼栋及房屋内长时间逗留不属于被告常规监管范围，因此物业公司不应当承担侵权责任。

通过以上三个案例可以总结出，依据国务院发布的《物业管理条例》，物业服务企业是协助行政管理部门做好物业管理区域内的安全防范工作，而具体的小区安保工作如门禁制度等，则依据《民法典》第九百三十八条，取决于小区业主与小区物业双方的约定或者物业公开作出的有利于业主的服务承诺，如对于小区是否实施封闭式管理；另外《民法典》第九百四十二条规定了物业服务人的一般义务，其中包括要采取合理措施保护业主的人身、财产安全，因此小区监控安装运行、小区实名登记制度、小区安保巡逻制度等安全防范工作是否落实到位也是认定物业公司是否对小区出现的人身、财产案件承担责任的重要方面。

作者：杜霏

陕西韬达律师事务所