建设工程价款优先受偿权的法律依据为《民法典》第807条：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿”。

根据上述法律规定来看，行使建设工程价款优先受偿权需满足以下几个条件。

第一，发包人未按照约定支付价款，承包人是行使建设工程价款优先受偿权的主体条件，承包人在司法实务中，存在多种解释，本文只是浅析，不做过多探讨，笔者认可承包人仅限与发包人签署《承包合同》的当事人，实际施工人除外。

第二，发包人逾期不支付，且建设工程的性质不属于不宜折价、拍卖的情形，逾期不支付很好理解。

不宜折价、拍卖的情形，根据《最高人民法院民事审判第一庭2021年底21次专业法官会议纪要》显示，建设工程价款优先受偿权制度系以建设工程的交换价值优先清偿承包人享有的建设工程价款债权。承包人享有建设工程价款优先受偿权的前提是其建设完成的建设工程依法可以流转。

同时，笔者根据裁判文书网检索发现，除满足“依法可以流转”的条件外，实践中法院还认为：1.违章建筑；2.涉及公共利益的建筑，如道路、绿化等；3.发包人对建设工程不具有所有权的建筑；4.无法单独拆分的建筑。

第三，根据《建筑施工合同司法解释》（2021年1月1日起实施）第41条规定：“承包人应当在合理期限内行使建设工程价款优先受偿权，但最长不得超过十八个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算”。

原行使建设工程价款优先受偿权的期限为6个月，新的司法解释规定不超过18个月，超过该期限的，不再享有优先受偿权。

另外，根据上述法律规定，行使建设工程价款优先受偿权表现的形式除请求法院拍卖外，还包括当事人协商折价。

协商折价在实践中经常遇到，如以新完工的房屋“抵账”。请求法院拍卖不仅包括承包人自己请求法院拍卖，还包括其他人对发包人的该建筑申请法院拍卖过程中，承包人向法院主张自己享有优先受偿权，典型案例为指导案例171号：

2012年9月17日，恒和公司与中天建设集团签订一份《恒和国际商务会展中心工程建设工程施工合同》约定，由中天建设集团对案涉工程进行施工。2013年6月26日，恒和公司和中天建设集团签订《建设工程施工合同》，合同中双方对工期、工程价款、违约责任等有关工程事项进行了约定。合同签订后，中天建设集团进场施工。施工期间，因恒和公司拖欠工程款，2013年11月12日、11月26日、2014年12月23日中天建设集团有限公司多次向恒和公司送达联系函，请求恒和置业立即支付拖欠的工程款，按合同约定支付违约金并承担相应损失。

2014年4月、5月，恒和公司与德汇工程公司签订《建设工程造价咨询合同》，委托德汇工程公司对案涉工程进行结算审核。2014年11月3日，德汇工程公司出具《恒和国际商务会展中心结算审核报告》。恒和公司、中天建设集团和德汇工程公司分别在审核报告中的审核汇总表上加盖公章并签字确认。2014年11月24日，中天建设集团收到通知，河南省焦作市中级人民法院依据恒和公司其他债权人的申请将对案涉工程进行拍卖。

2014年12月1日，中天建设集团第九建设公司向河南省焦作市中级人民法院提交《关于恒和国际商务会展中心在建工程拍卖联系函》中载明，中天建设集团系恒和国际商务会展中心在建工程承包方，自项目开工，中天建设集团已完成产值2.87亿元工程，中天建设集团请求依法确认优先受偿权并参与整个拍卖过程。中天建设集团和恒和公司均认可案涉工程于2015年2月5日停工。

2018年1月31日，河南省高级人民法院立案受理中天建设集团对恒和公司的起诉。中天建设集团请求解除双方签订的《建设工程施工合同》并请求确认恒和公司欠付中天建设集团工程价款及优先受偿权。

2018年10月30日，河南省高级人民法院作出（2018）豫民初3号民事判决，确认河南恒和置业有限公司欠付中天建设集团有限公司工程款288428047.89元及相应利息（以288428047.89元为基数，自2015年3月1日起至2018年4月10日止，按照中国人民银行公布的同期贷款利率计付）；中天建设集团有限公司在工程价款288428047.89元范围内，对其施工的恒和国际商务会展中心工程折价或者拍卖的价款享有行使优先受偿权的权利。

宣判后，河南恒和置业有限公司提起上诉，最高人民法院于2019年6月21日作出（2019）最高法民终255号民事判决：驳回上诉，维持原判。

作者：齐志华律师

陕西韬达律师事务所