前一段时间，不少合租房及公寓经营者卷款跑路，殃及一大波租客，业主和租客之间纠纷不断。有不少业主前来咨询，二房东没有交房租，业主能否直接换锁，强制赶走租客？也有不少租客前来咨询，因租金问题发生纠纷，租客担心业主有备用钥匙，能否直接换锁？租客被迫搬离房屋，新找居住地发生的中介服务费应当由谁承担？……

问题不胜枚举，让我们以一起法院案例来解释下这些问题吧！

案情简介

2020年1月X日，张某作为托管方、XX爱家公司作为受托方签署了一份《房屋托管合同》，约定张某将自有房屋托管给XX爱家公司，托管期内张某委托XX爱家公司负责房屋的经营管理，XX爱家公司向张某提供房屋托管服务。房屋用途可为长租房、短租房、合租房等，托管期36个月，自2020年1月X日至2023年1月X日止，月租金10000元，季付（每季度末最后一天付下一季度租金），空租期1个月（装修空置期），第一年租金按11个月计。因XX爱家公司原因导致不支付或不按照约定支付租金达30日的（免租期除外），张某有权单方解除合同，同时XX爱家公司应按3个月租金的标准向张某支付违约金。

2020年2月X日，XX爱家公司与李某（女）签署了《房屋租赁合同》，将张某的托管房屋出租给李某居住使用，租期一年，自2020年2月X日至2021年2月X日止，月租金11500元，租金年付优惠一个月租金即支付11个月房租即可租住一年。预收一个月房租作为押金，租期结束后房屋无损坏的押金无息返还。

争议发生过程

2020年10月某日，张某前往房屋敲门，与李某联系上并开始通过微信进行沟通，张某表示XX爱家公司自2020年9月30日之后就没有再支付房租，要求李某搬家或者重新与自己签订租房合同，重新交租金。李某则表示自己已经把房租交给了XX爱家公司，有权在涉案房屋内居住，无需再重签合同，双方产生分歧。张某要求李某腾房，李某拒绝腾房，张某称会换锁强行收回房屋。李某知道业主有备用钥匙，担心其私自进屋，所以叫人更换了锁芯、重新安装了门锁，后来觉得不放心又让人将原来的锁芯换回，为此支付了1200元换锁费用。2020年10月X日张某上门强行收房，双方产生冲突，李某于次日搬离涉案房屋。

审理经过

一审中，李某向法院起诉张某及XX爱家公司，认为在《房屋托管合同》中明确约定张某作为“托管方”，XX爱家公司为作为“受托方”即张某作为委托人全权委托给XX爱家公司（受托方）负责本房屋的经营管理，XX爱家作为张某代理人，代张某将房屋出租给自己，在自己已经履行完毕一年租金支付义务后，张某不能以其未收到租金为由，强行驱赶租客。

张某作为委托方，应当向托管方主张损失，而不是通过暴力驱赶善意第三人，房东张某不停敲门、强制进入等干扰的行为已经影响到租客的正常生活，应当承担赔偿责任。李某对涉案房屋系合法占有，现被强制搬离，无法完成合同目的，要求张某返还2020年11月X日至2021年2月X日的房屋租金及一个月押金并要求赔偿相应损失并提供了相应付费截图证明，称被暴力驱赶后，当日搬家支出400元，提供了中介费收据，用于证明搬家前一日因另找住处支出中介费4000元，共计约6万元。

张某认可已收到XX爱家公司支付的2020年9月30日之前的租金，但认为自己与XX爱家公司之间签订的《房屋托管合同》是租赁合同，而非委托合同，李某的钱不应当自己退，自己也是受害者。

李某称张某与XX爱家公司之间属于委托关系，张某认为是租赁关系，双方各执一词。

法院观点

争议焦点是案涉《房屋托管合同》成立的是房屋委托关系还是租赁合同关系？《房屋租赁合同》所涉及的租金及押金应当由谁返还？

《房屋租赁合同》签订以及履行主体为XX爱家公司以及李某，该合同对双方均具有约束力。根据合同相对性原则，对合同解除以及租金退还问题，李某应向合同相对方XX爱家公司主张。

李某主张XX爱家公司与张某之间系委托合同关系，XX爱家公司是受张某委托与李某签订《房屋租赁合同》，对此，本院认为，合同名称与合同内容所反映的法律特征不符的，应当依据法律特征正确认定合同性质。

租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，张某与XX爱家公司签署的《房屋托管合同》，虽名为“托管合同”，但该合同内容包括房屋租赁期限、租金、免租期、维修、不支付租金等违约责任等条款，同时合同内容体现，无论XX爱家公司如何处置涉案房屋，均应按合同约定向张某支付租金，上述约定符合租赁合同的法律特征。

故一审法院认定《房屋托管合同》为租赁合同，张某为出租人，XX爱家公司为承租人，李某为次承租人具有事实和法律依据，本院对李某主张张某退还租金以及押金的诉讼请求不予支持。

关于李某主张因害怕张某进入涉案房屋，自行更换锁具花费和另行租房的中介服务费等，因张某与XX爱家公司之间租赁法律关系张某已根据合同约定向法院起诉并经判决已解除，XX爱家公司已不享有房屋出租权，李某无法基于其与XX爱家公司之间的租赁合同继续占有使用涉案房屋。李某在无权使用涉案房屋的情况下更换锁具并要求张某赔偿该笔费用，无事实及法律依据，本院对此不予支持。

裁判结果

一审法院驳回李某关于主张张某退还租金以及押金的诉讼请求，李某不服判决提出上诉。

二审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及支付期限和方式、租赁物维修等条款。而委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。受托人完成委托事务的，委托人应当按照约定向其支付报酬。

张某与XX爱家公司签署的《房屋托管合同》名义上虽为对房屋的托管事宜达成协议，但该合同约定了房屋租赁期限、租金、免租期、维修、不支付租金的违约责任等条款，同时合同内容体现，无论XX爱家公司如何处置涉案房屋，均应按合同约定向张某支付租金，上述内容反映《房屋托管合同》并非委托合同，而是房屋租赁合同，一审法院处理并无不当。

二审法院驳回上诉、维持原判。 

法律法规

《民法典》第七百零三条，租赁合同应为出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占用使用费的，人民法院应予支持。

作者：谢艳律师

陕西韬达律师事务所