购房人与开发商签订商品房预售合同并办理预告登记，购房人向开发商支付首付款，购房人与银行签订抵押借款合同并办理商品房抵押预告登记，银行将发放给购房人的贷款直接支付给开发商，购房人按月向银行归还贷款。

预售就是允许开发商将正在建设的房屋提前出售，通过预售制度解决了开发商资金不足的问题，而购房者支付全部购房款买的是期房，质量问题、延期交付、烂尾风险等层出不穷。

那么，楼盘烂尾，购房人以预售合同目的无法实现为由解除预售合同、解除按揭贷款合同，此后购房人是否可以拒绝向银行归还剩余贷款本息？

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”。

第二十一条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”。

在（2017）最高法民终683号判决书中，最高法院认为：

“由于商品房担保贷款合同的特殊性，本案贷款实际上由建行青海分行直接支付到了开发商越州公司的账户，因此根据《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款‘商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人’的规定，越州公司应将剩余的贷款本息返还建行青海分行。

不过，就《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款的本义来说，并没有免除购房者（同时又是借款合同的借款人）的还款义务。商品房出卖人将其收到的购房贷款本息返还银行，从法律关系上来说是受购房者的委托向银行归还贷款本息，其所还款项就是购房者的还款，但还款义务人仍然应当是借款合同的借款人，因为根据合同相对性原理，购房者才是借款合同的借款人，商品房出卖人不是借款合同的借款人，就借款合同而言，其不负有还款义务。

《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款之所以做这样的规定，是考虑到按揭合同的特殊性，因商品房出卖人直接接受了银行支付的贷款，在商品房买卖合同和贷款合同都解除后，就没有必要由商品房出卖人将银行支付的贷款先归还给购房者，然后再由购房者归还给银行，而是应当直接由商品房出卖人归还给银行。

因此，一审判决第四项判决越州公司承担对建行青海分行剩余贷款本息的还款责任正确，但免除了《个人住房（商业用房）借款合同》借款人借款人的还款责任错误”。

上述文书裁判规则：

借款人是按揭贷款合同项下债务人，无论房屋预售合同是否被解除，银行都有权要求购房人归还贷款合同项下全部贷款。

但在该判决后，最高法院对（2018）青民终199号案（683号案件类案）启动了再审程序，提审该案【案号（2019）最高法民再245号】，经审判委员会讨论后，于2020年12月3日作出了再审判决，改变了683号案例关于借款合同解除后借款人是否需要向银行归还剩余贷款的意见。

最高法院在（2019）最高法民再245号案件中认为：

“第一，关于案涉《借款合同》解除后的贷款返还责任主体问题。《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款规定：‘……’。本案中，因越州公司未按照约定期限交付房屋，致使案涉《商品房预售合同》解除，《借款合同》《抵押合同》因合同目的无法实现亦被解除。根据前述规定，应由出卖人越州公司将收取的购房贷款本金及利息返还建行青海分行，借款人等三人不负有返还义务。

......

第三，关于商品房按揭贷款商业模式下各方当事人权利义务关系问题。本案涉及商品房买卖合同和商品房担保贷款合同双重法律关系。从合同内容来看，在商品房买卖合同中，借款人等三人支付房款，越州公司交付房屋；在商品房担保贷款合同中，建行青海分行将借款人等三人所贷款项直接支付给越州公司，越州公司实际用款。借款人等三人并不支配购房贷款，但需偿付贷款本息。如果案涉合同正常履行，借款人等三人取得房屋，各方权利义务亦可保持平衡。

但本案中，因越州公司不能交付房屋而致使合同解除，导致合同约定的各方权利义务严重失衡。具体表现为：

越州公司违约不能交房导致各方合同解除，但却实际占有使用借款人等三人支付的首付款及建行青海分行按揭贷款；建行青海分行依据合同约定既享有抵押权，又同时享有对越州公司、借款人等三人的债权；借款人等三人未取得房屋，却既支付了首付款，又需偿还按揭贷款。若按合同约定的权利义务关系处理，则在借款人等三人对合同解除无过错的情况下，仍要求其对剩余贷款承担还款责任，明显不合理地加重了其负担，各方权利义务失衡，有违公平原则。

因此，审理案件时，必须充分考虑商品房按揭贷款商业模式下各合同之间的密切联系和各方权利义务关系的平衡问题，避免因强调单个合同的相对性而造成三方权利义务的失衡” 。

经过检索发现，2021年1月7日【案号（2019）最高法民再245号】的判决书在裁判文书网公布，之后对于同类案件，绝大多数法院均参考该案例，判决借款合同解除后，借款人无需对银行承担剩余贷款还款责任。2022年2月14日，嘉兴市中级人民法院在官网上发布了名为《楼盘烂尾购房者要继续还按揭吗？法院：剩余贷款由开发商返还》的新闻稿，也是参照最高院245号案件做出的裁判，比如(2021)粤01民终24256号案等

在实务中，银行根据合同约定按借款人指示将贷款直接支付给借款人指定的收款人（开发商），指定收款人收到贷款即视为借款人收到贷款。此后，无论借款人与指定收款人（开发商）之间发生任何纠纷，借款人都应当按照借款合同约定向银行履行还款义务。对于借款人而言，其借款合同项下的合同目的是获得贷款使用权，在银行按借款人指示依约将按揭贷款支付给开发商后，借款人的合同目的已经实现，无论此后其与开发商之间的商品房买卖合同履行状况如何，都不影响借款人借款合同项下合同目的的实现。银行按照合同约定履行了出借义务，借款人应当按照合同履行还本付息的义务，其无权解除《借款合同》。没有法律规定免除借款人剩余贷款还款义务，银行与购房人在借款合同中也可以排除该规定的适用。

法院裁判中认为“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，将导致借款人借款合同目的无法实现”在逻辑上实际并不成立，借款人的合同的目的就是向银行借款，银行发放借款，借款人的合同目的就已经实现。

即使认可商品房买卖合同被解除后借款人借款合同目的无法实现，依据《民法典》规定，借款人无权主张解除借款合同，当事人以合同目的无法实现为由要求解除合同只适用于两种情形：

一、因不可抗力致使不能实现合同目的，双方当事人均可要求解除合同；二、因一方当事人违约致使守约方合同目的无法实现，守约方可要求解除合同。

首先案例中不存在不可抗力问题，其次银行也无任何违约行为，借款人要求解除借款合同没有法律依据。按合同约定收回贷款本息是银行的合同目的，解除借款合同反而会导致银行合同目的不能实现。

案号（2019）最高法民再245号中最高法院认为：“建行青海分行将借款人等三人所贷款项直接支付给越州公司，越州公司实际用款。借款人等三人并不支配购房贷款”。

笔者认为银行已经向借款人发放了贷款（开发商收到贷款就等于借款人收到贷款），银行已如约履行放款义务，即使解除借款合同，借款人仍应向银行归还剩余贷款。

举个例子，同一楼盘，张三全款买房，李四贷款买房。若楼盘烂尾，张三只能找开发商，解除合同，要求返还购房全款，若开发商没钱，不能返还全部购房款的风险只能是张三自己自行承担；反观李四，基于法院当前的裁判规则，按揭贷款情形下购房人李四就无需承担买卖合同项下全部风险，法院将本应由李四承担的房屋买卖合同项下开发商无法返还其支付的购房款的风险判决由银行承担，风险转移，明显有损银行合法利益。同样是向开发商支付了全部购房款，为何按揭贷款情形下购房人就无需承担买卖合同项下全部风险？按揭贷款购房人为何受到法院的优待？难道仅仅是为平衡各方利益？即使平衡利益，也不应当损害遵纪守法的其他方利益。

最高法院免除借款人返还剩余贷款义务的理由是：“借款人等三人未取得房屋，却既支付了首付款，又需偿还按揭贷款。若按合同约定的权利义务关系处理，则在借款人等三人对合同解除无过错的情况下，仍要求其对剩余贷款承担还款责任，明显不合理地加重了其负担，各方权利义务失衡，有违公平原则”。

笔者认为，《房屋买卖合同》是购房者与开发商订立的，购房人应承担该合同项下买受人应当承担的全部商业风险。即使案涉借款合同被解除，银行也有权要求借款人返还剩余贷款本息，银行要求借款人返还借款本息并未增加借款人的负担，对于《借款合同》，借款人承担的仍然是合同中约定的还款义务。

基于私法自治原则，当事人在合同中表达的合意不仅仅对当事人具有约束力，法院在裁判合同纠纷时，也应当尊重当事人的合意。

当事人在订立借款合同时的合意是“在银行发放按揭贷款后，由购房人向银行承担全部贷款的还款责任”，并非“在解除借款合同后，银行免除购房人剩余贷款还款责任而由开发商单独承担还款责任”。

房屋买卖合同与借款合同属于两种不同的法律关系，购房人与银行应各自承担相应合同关系项下交易风险。购房人因楼盘烂尾而解除买卖合同时，其只能要求开发商返还其支付的购房款，并承担开发商不能返还购房款的风险。

银行不是房屋买卖合同的当事人，让银行替购房人承担买卖合同项下开发商不能返还购房款的风险与合同约定不符，明显偏离银行合理预期。预售合同及借款合同解除后，购房人（借款人）应当向银行归还剩余贷款本息。

作者：谢艳律师

陕西韬达律师事务所