法条链接

《民法典》第三百六十六条

【居住权的定义】居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。

《民法典》第三百六十七条

【居住权合同】设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。

居住权合同一般包括下列条款：

（一）当事人的姓名或者名称和住所；

（二）住宅的位置；

（三）居住的条件和要求；

（四）居住权期限；

（五）解决争议的方法。

《民法典》第三百六十八条

【居住权的设立】居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。

《民法典》第三百六十九条

 【居住权的转让、继承和设立居住权的住宅出租】居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。

《民法典》第三百七十条

【居住权的消灭】居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。

《民法典》第三百七十一条

【以遗嘱方式设立居住权的参照适用】以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉物权编的解释（一）》第四条

未经预告登记的权利人同意，转让不动产所有权等物权，或者设立建设用地使用权、居住权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照民法典第二百二十一条第一款的规定，认定其不发生物权效力。

居住权的基本内涵

居住权是指居住权人对他人所有房屋的全部或者部分及其附属设施，所享有的占有、使用的权利。

在没有明确约定的情况下，居住权无偿设立，设立方式为合同约定或者根据遗嘱。登记是居住权合同生效的必要条件，经登记后居住权人享受占有、使用他人房屋的权利，以满足其基本生活的需要。

居住权是顺应时势而生，是对现阶段及未来一定时期司法实践中具体问题的回应。

《民法典》背景下居住权与抵押权的冲突

居住权因其用益物权的属性，是基于物权衍生出来，那么在实际使用中，与同样基于物权衍生的担保物权，如抵押权、质权则难免会有产生冲突的时候，在同一房屋上同时设立了居住权和抵押权时，哪种权利优先保障，确实需要我们去认真考量。

一、已设立居住权的房产再设抵押权

设立居住权后，并未转移所有权。因此，不动产所有人在该不动产设立居住权之后，可以继续以该不动产为他人设立抵押权。如，李四在其房屋上为其叔叔设立了居住权以供其养老，并办理了登记。之后为了资金周转又将该房屋抵押给银行，若后期其经营不善难以偿还贷款，则银行的抵押权能否对抗居住权而优先实现？

二、已设立抵押权的房产再设居住权

设立抵押权后，抵押人未丧失对抵押物的处分权。因此，已设立抵押的房产依然可以再设居住权，但此时在后居住权必然会影响在先抵押权的实现。抵押的房产上设置了居住权，居住权的存在会使得抵押物价值极具减损，导致抵押权行使时无人购买抵押物或抵押物价值减损无法清偿债权的情形出现。若出现债务人难以清偿债务，抵押权人要实现抵押权时，应优先保障谁的权利？

居住权与抵押权冲突解决的思考

在争议的不动产上有居住权和抵押权并存的情况下，且法律并未对此有明确规定的前提下，如何平衡居住人和抵押权人的合法权益，需最大限度的考量双方的利益。

一、以权利登记时间先后作为解决冲突的方法

物权有个鲜明的特征，就是具有顺位先后，优先顺位的权力优先实现。当两种或两种以上的他物权同时存在，不动产物权支配的秩序就由登记簿上记载的顺位来决定，顺位在先的优先行使权利。

根据《民法典》第三百六十八条及第四百零二条之规定，居住权与抵押权均以登记为设立要件。

因此，在实践中，交易相对人能通过查询登记机关的不动产登记簿对交易房产上所设立的权利负担有清晰的认知。若在已设立抵押权的房产上再设立居住权，居住权人完全能够预料到所居住的房产有可能会出现变现用来清偿债务的情况。

在此种情形下，居住权人仍愿意承担风险并与所有权人设立居住权，则在后的居住权不能对抗在先设立的抵押权。一旦出现在后的居住权影响在先抵押权的实现，则抵押权人有权要求提前清偿债务或涂销所设立的居住权。反之，居住权设立在先，抵押权设立在后，则抵押权人无权要求涂销居住权以实现自身的抵押权。

二、完善法律规定，明确居住权设立的范围及消灭的条件

居住权是一种人役权，具有极强的人身专属性，这使得居住权成为房屋所有权的长期负担。居住权设立之后的受让人或抵押权人同样需要承受居住权负担，这就不可避免降低了房屋的实际价值，影响了受让人或抵押权人权利的实现。

那么，为了保障利益相关人的合法权益，维护交易市场的稳定，真正发挥居住权应有的立法价值，应考虑进一步完善居住权的设立门槛，如将居住权的设立范围做进一步限制，将可设立的范围限定在离婚经济帮助、养老保障需要、未成年人居住需要、公租房、廉租房居住人群等。

此外，也应当明确居住权消灭的条件，如居住权人达到某一收入水平居住、居住权人建立新的婚姻关系等等，只要条件达成，所有权人可以对居住权人行使返还请求权，恢复其所有权的完满状态，避免为保障特定困难群体居住的立法追求，而使得居住权沦为不动产所有人或其继承人的长久负担。

作者：王莹

陕西韬达律师事务所