国有土地上的房屋征收补偿，往往触及一个家庭的根本利益，征收是否符合公共利益的需要？征收调查工作是否合法合规？征收补偿方案作出是否符合程序规定？对征收决定存在异议应该如何维护自己的权益？房屋价值的确定以及补偿协议又有哪些问题需要注意？若最终无法达成补偿协议，面临强拆时，被征收人又该如何维护自己的权益？

本篇将分以下几个部分，为大家依次解答。

一、征收前提

首先，根据《民法典》《征补条例》等法律法规的规定，如《征补条例》第二条就提到，征收国有土地上单位、个人的房屋，是为了公共利益的需要，那么如何对“公共利益”作出解释呢？

《征补条例》第八条规定：“ 为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：

(一)国防和外交的需要；

(二)由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；

(三)由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；

(四)由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；

(五)由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；

(六)法律、行政法规规定的其他公共利益的需要”。

我们可以参考上述六款的规定，来对“公共利益”作出解释：在符合“公共利益”的前提下，征收还须符合“四个规划和一个计划”。即《征补条例》第九条：“确需征收房屋的各项建设活动，应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建，应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划”。

二、征收调查

征收调查是指房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，在这一阶段，被征收人有以下几点须注意：

一是要将各类证件准备齐全，如房产证、土地使用权证等；

二是要做好记录工作，包括房屋的权属、用途、结构、建筑面积，土地的权属、用途、面积，装饰装修、附属设施、附属物的情况，临时建筑、构筑物的情况以及其他需要记录的数据信息；

三是在房屋范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为。

三、征收补偿方案的拟定与公布

《征补条例》第十条规定：房屋征收部门拟定征收补偿方案，报市、县级人民政府。

市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于30日”。

补偿方案作出和公告的阶段与每一个被拆迁人息息相关，补偿协议和补偿决定的基础即是补偿方案，因此，被征收人要主动参与补偿方案的制定，积极使用法律赋予我们的权利。

四、征收决定的公告

在《征收决定》作出之前，根据《征补条例》第十二条规定：“市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当按照有关规定进行社会稳定风险评估；房屋征收决定涉及被征收人数量较多的，应当经政府常务会议讨论决定。

作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用”。

若对征收决定不满，被征收人在申请复议、提起诉讼时，可以就以上两点要求征收人提供印证证据。

房屋征收决定作出后，人民政府应当及时公告，载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。

在此阶段须注意，被征收人申请行政复议的时限是自知道或应当知道房屋征收决定之日起60日内，对复议结果有异议的，自收到复议决定书之日起15日内向人民法院提起行政诉讼；也可以在自知道或应当知道房屋征收决定之日起六个月内，直接向人民法院提起诉讼。

作者：刘佳峰律师

陕西韬达律师事务所