上一篇对房屋征收决定作出、公告之前的程序进行了简要分析，本篇笔者主要阐述房屋价值评估程序、补偿协议的签订、达不成补偿协议后补偿决定的作出和公告。

一、房屋价值评估程序

《征补条例》第十九条规定：“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定”。

这里有几点需要注意，一是评估时点的问题。第十九条规定，评估时点为房屋征收决定公告之日。

近年来，因房地产价格变化速度快，幅度高，片面，机械的以房屋征收决定公告之日作为评估时点，则难以保障被征收人得到的货币补偿金能够购买被征收房屋类似房地产，无法体现公平补偿原则。

有法院在对与评估时点有关的争议的判决中写到：“但近年来由于房屋价格波动幅度较大，如果征收决定公告日、签订补偿协议日或者作出补偿决定日、强制搬迁日以及实际支付货币补偿金日之间差距较大，尤其是如果确定并支付货币补偿金时点明显迟延于房屋价值的评估时点（征收决定公告时点），则难以保障被征收人得到的货币补偿金能够购买被征收房屋类似房地产，无法体现公平补偿原则。因此，市、县级人民政府在以征收决定公告日作为评估时点后，应当尽可能快速通过签订补偿安置协议或者作出补偿决定的方式，及时对被征收人进行补偿，并固定双方的权利义务，确保补偿的实质公平”。

二是评估机构选定的问题。房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。征收方无权直接决定选用哪家评估机构，被征收人应积极行使自己的权利，选择一家高声望、有信誉的评估机构，来为评估价格公正合理提供基础。

三是对评估结果有异议的处理方式。若被征收人对评估报告有疑问，出具评估报告的房地产价格评估机构应该向其作出解释和说明。如果被征收人对评估结果有异议，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。被征收人对复核结果仍有异议的，应该自收到复核结果之日起10日内向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。被征收人对鉴定结果仍有异议的，则按照《征收条例》第26条的规定处理，即被征收人可以依法针对补偿决定提起诉讼或复议程序。

二、签订补偿协议

补偿协议是征收人就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项。在签订补偿协议时，应注意以下几点：

一是补偿协议的内容一定要清晰完整，尤其是对于协议中的补偿金额、用于产权调换房屋的地点和面积等重要内容，应当具体准确。

二是要对协议内容认真核对检查，在违约责任等约定不明的情况下，不要在协议上签字，更不要在空白协议上签字。

三是双方在协议上签字盖章后，被征收人应妥善保管一份补偿协议原件作为证据，以防征收人在协议上进行修改。

四是补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。

三、补偿决定的作出和公告

《征补条例》第二十六条规定：“房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告”。

第二十八条规定：“ 被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行”。

因此，被征收人收到补偿决定后，若一直不采取必要措施，很可能会导致司法强拆。

若被征收人对补偿决定有异议，一定要及时提起行政复议或行政诉讼，从而维护自己的权益。

作者：刘佳峰律师

陕西韬达律师事务所