裁判要旨

房屋买卖合同解除系因出卖人原因不能履行合同义务，合同解除后出卖人未能履行房款返还义务，出卖人有违诚实信用原则且买受人占有涉案房屋并非没有原因，买受人在出卖人履行债务（返还房款）不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求（返还房屋）。

法律规定

《民法典》

第五百二十五条规定：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行请求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行请求”。

第五百二十六条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，应当先履行债务一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行请求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行请求”。

第五百六十六条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。

合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。

主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外”。

基本案情

在（2020）津0103民初9442号潘某因诉许某成、许某2、赵某云、赵某、王某乔、许某1、古某返还原物纠纷一案中，一审法院认定潘某系坐落于天津市XX区房屋的产权人，2009年6月10日，潘某及案外人李某维与许某成签订《房地产买卖合同》，约定许某成购买诉争房，建筑面积170.28平方米，成交价格为人民币1,055,000元，许某成于2009年6月20日前给付潘某购房款620,000元，其余部分等双方办理过户更名后，许某成一次性给付潘某余款435,000元。

2009年6月19日，许某成给付潘某及案外人李某维购房款620,000元，2009年7月16日，许某成给付潘某及案外人李某维购房款25,000元，2009年7月25日，许某成给付潘某及案外人李某维购房款5,000元。后许某成及其家人入住涉案房屋至今。后因无法办理涉案房屋所有权过户手续，许某成于2010年4月28日诉至一审法院，2010年8月31日，天津市XX区人民法院（2010）西民二初字第938号民事判决书判决：

“一、解除原告许某成与被告潘某、李某维于2009年6月10日签订关于天津市XX区XX路XX公寓XX室房屋的《房地产买卖合同》；

二、自本判决生效之日起十日内，被告潘某、李某维返还原告许某成购房款人民币650,000元；

三、驳回原告许某成要求被告潘某、李某维支付违约金人民币211,000元的诉讼请求”。后潘某及案外人李某维并未依照该判决返还许某成购房款人民币650,000元。现潘某诉至一审法院，要求许某成等人返还涉案房屋。

一审法院观点

当事人的合法民事权益受法律保护。坐落于天津市XX区房屋的产权人虽然系潘某，但是依据天津市XX区人民法院（2010）西民二初字第938号民事判决书，潘某及案外人李某维至今尚未返还其应返还许某成购房款人民币650,000元。

依据《中华人民共和国合同法》第六十六条之规定：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求”。故潘某主张许某成、许某2、赵某云、赵某、王某乔、许某1、古某立即腾退潘某名下坐落于天津市XX区的房屋并交还潘某，一审法院不予支持。后一审法院判决驳回原告潘某全部诉讼请求。

二审法院观点

潘某与许某成双方曾签订《补充协议》，该协议载明系因考虑双方实际困难以及许某成无房居住，在双方房屋买卖合同履行前，潘某允许许某成住进涉案房屋。后双方房屋买卖合同解除系因潘某原因不能履行合同义务，合同解除后潘某亦在十余年内未能履行房款返还义务。潘某有违诚实信用原则且许某成占有涉案房屋并非没有原因，故一审认定结果并无不当，潘某的上诉意见，本院不予支持。

综上所述，潘某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。遂判决驳回上诉，维持原判。

律师点评

房屋买卖合同解除后，并不导致合同溯及既往地归于消灭，当事人之间由原本的合同关系转化为了清算关系，基于原合同的给付义务转化成了恢复原状义务（比如房屋买卖合同中的购房款返还、房屋返还），双方之间的义务依然存在牵连性。因此，在合同解除后，标的物返还请求权与价款返还请求权均属于债权请求权，买受人在出卖人履行债务（返还房款）不符合约定时，当然有权拒绝其相应的履行要求（返还房屋）。

《九民会议纪要》第34条第1句、第124条第2段也有类似表述“双务合同不成立、无效或者被撤销时，标的物返还与价款返还互为对待给付，双方应当同时返还”“应予注意的是，在金钱债权执行中，如果案外人提出执行异议之诉依据的生效裁判认定以转移所有权为目的的合同（如买卖合同）无效或应当解除，进而判令向案外人返还执行标的物的，此时案外人享有的是物权性质的返还请求权，本可排除金钱债权的执行，但在双务合同无效的情况下，双方互负返还义务，在案外人未返还价款的情况下，如果允许其排除金钱债权的执行，将会使申请执行人既执行不到被执行人名下的财产，又执行不到本应返还给被执行人的价款，显然有失公允。为平衡各方当事人的利益，只有在案外人已经返还价款的情况下，才能排除普通债权人的执行。反之，案外人未返还价款的，不能排除执行”。

但需要注意的是，《九民会议纪要》将合同无效或解除后返还执行标的物均定性为物权返还请求权，合同无效时参照适用同时履行抗辩权，案外人未返还价款的，不能排除执行。但实际上，合同无效后返还标的物为物权返还请求权(无效的民事法律行为自始没有法律约束力，标的物所有权自始未发生变动）或不当得利返还请求权（合同无效后，买受人没有法律根据取得标的物的所有权），合同解除后返还标的物应为债权请求权。

作者：谢立律师

陕西韬达律师事务所