建设工程优先受偿权是指承包人对于建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款享有优先受偿的权利，优先于一般的债权。

《民法典》第八百零七条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿”。

一、承包人在什么期限内行使优先受偿权？

《建设工程司法解释（一）》第四十一条规定：“承包人应当在合理期限内行使建设工程价款优先受偿权，但最长不得超过十八个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算”。

二、哪些情形下优先受偿权不能得到支持？

商品房预售后，已付全部和大部分房款的消费者的受偿权优先于工程价款受偿权。因为司法审判的主流观点认为，消费者的这种特殊权利是一种生存权，生存权优先于抵押权和其他债权，当然购房人购买的是经营性用房的除外。

三、无效合同的承包人，能否主张优先受偿？

《民法典》第七百九十三条：“建设工程施工合同无效，但是建设工程经验收合格的，可以参照合同关于工程价款的约定折价补偿承包人。建设工程施工合同无效，且建设工程经验收不合格的，按照以下情形处理：

（一）修复后的建设工程经验收合格的，发包人可以请求承包人承担修复费用；

（二）修复后的建设工程经验收不合格的，承包人无权请求参照合同关于工程价款的约定折价补偿。发包人对因建设工程不合格造成的损失有过错的，应当承担相应的责任”。

《民法典》这一规定确立了无效建设工程施工合同的处理方式，即“无效合同，验收合格，参照合同约定处理”，依据该规定的处理方式，即使施工合同无效，建设工程的承包人也能主张建设工程价款优先受偿权。

四、优先受偿权取得条件有哪些?

优先受偿权取得条件有：

（一）建设工程承包人必须依照合同约定履行了全部的义务，建设工程必须按期完工，并验收合格；

（二）建设工程承包人行使先行催告权。

五、优先受偿权的行使条件是什么？

根据《民法典》第八百零七条和《建设工程司法解释（一）》第四十一条规定，优先受偿权的行使条件主要有：

（一）发包人未按合同约定的时间、进度支付工程款；

（二）承包人催告发包人在合理期限内支付价款，发包人逾期未支付；

（三）须自发包人应当给付建设工程价款十八个月内行使。

六、优先受偿权的行使方式是什么？

承包人行使优先受偿权的方式包括：

（一）与发包人协商折价；

（二）以提起诉讼或者申请仲裁方式主张；

（三）以书面形式向发包人主张。

七、优先受偿权能否阻止他人对案涉房屋的执行申请？

担保物权的优先受偿权与人民法院采取查封、拍卖、变卖执行财产等措施不相冲突，且采取执行措施有助于担保物权人优先受偿权的实现，故对被执行财产是否享有担保物权并不能成为阻却执行的法定事由。

建设工程纠纷多种多样，如遇到难题，请咨询专业的工程律师。

作者：刘辉律师

陕西韬达律师事务所