在离婚案件中，往往会涉及夫妻共同财产分割问题，而不动产分割是夫妻共同财产分割的重要内容。在现实中，不动产的市场价格会因种种原因上涨或者下跌，会导致该不动产购买时的价格与分割时的价格会出现不小的差距。因此，在分割不动产时，如何确定未取得不动产所有权一方应得到的补偿款数额，往往会是案件争议的焦点。

基于此，本文笔者对不同情形下的不动产分割计算问题进行如下分析。

一、一方婚前贷款买房、婚后夫妻共同还贷、离婚时房屋升值的

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>婚姻家庭编的解释（一）》第七十八条规定：“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归登记一方，尚未归还的贷款为不动产登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据民法典第一千零八十七条第一款规定的原则，由不动产登记一方对另一方进行补偿”。

该条明确了两个处理规则，一是不动产若登记于支付首付款一方名下，那么不动产归登记一方，由登记一方向非登记一方进行补偿；二是向非登记一方进行补偿时，补偿的范围包括“婚后共同还贷的部分”以及“共同还贷的款项因不动产增值而相应增值的部分”。

但该司法解释中并未详细规定补偿款如何计算，而在2016年7月，最高人民法院民事审判第一庭编辑出版的《民事审判指导与参考》中第65辑刊登一篇题为《最高院民一庭：不动产婚内共同还贷及增值的计算》的文章。根据该篇文章，最高人民法院民一庭法官认为：“在适用婚姻法司法解释（三）第十条时，涉及夫妻共同还贷款项及其相对应增值部分的数额等于以夫妻共同还贷部分乘以不动产升值率。所称不动产升值率，是用不动产现行价格除以不动产成本，不动产成本包括购买时不动产价格+共同还贷的利息部分+其他契税（比如契税、印花税、营业税、评估费等）”。

在司法实践中，大多数法院会参照这种方式计算来确定非登记一方的补偿款，即非登记一方补偿款=夫妻共同还贷部分×[不动产现价格÷（不动产购买价＋共同还贷的利息＋其他契税）]×50%。

举例说明，甲婚前贷款买一套房并登记在自己名下，购买时房价为40万，甲贷款20万，契税等费用1万。结婚前，甲已经还贷本息合计4万元。结婚时房屋升值到57万，婚后甲乙双方共同还贷6万（其中本金4万，利息2万）。离婚时房屋升值到90万。

第一步：计算出房屋升值率。

升值率=90万÷（57万＋2万＋1万）=1.5

第二步：计算非登记一方的补偿款。

补偿款=6万×1.5×50%=4.5万

笔者认为，在一方婚前贷款买房、婚后夫妻共同还贷、房屋升值的情形中，计算不动产升值率时，“不动产成本”应当以“结婚时不动产价格”＋共同还贷利息部分＋其他契税”进行计算。在前述举例中，若以“购买时不动产价格＋共同还贷利息部分＋其他契税”计算不动产成本，将会使得甲婚前单独享有的不动产增值利益被作为甲乙双方婚后的不动产增值利益进行分割，这将与立法本意不符，于甲而言亦明显不公。

此外，在实践中，“结婚时不动产价格”可以参照当年的市场价，若离婚双方均认可该市场价或离婚双方达成一致的价格的，那么法院就可以采纳该价格来确定“结婚时不动产价格”；若双方对该“结婚时不动产价格”不能达成一致意见的，那么可以申请法院委托第三方评估机构进行评估来确定“结婚时不动产价格”。离婚时的“不动产现价格”，亦可通过双方协商一致、参考市场价、申请法院委托第三方评估机构进行评估等方式确定。

作者：刘宁

陕西韬达律师事务所