商品房买卖合同纠纷多是由于开发商的违约造成的，新的限购、限贷政策出台，会增加购房者的违约情况吗？

国庆节期间，北京、杭州、南京等20座城市接连出台楼市调控新政，限购、限贷政策不断加码，足以见这个“十一”是楼市疯狂的终结篇，一个长假浇灭了大家炒房的热情。一周前，大家都还在抱怨购房难，甚至杭州出现通过打麻将的胜负来决定谁能买房的案例。一周后，已然颠覆。业内表示，由于限购限贷的升级，购房门槛提高，让买盘一下子降低了9成，这相当于股市的一次熔断，顶部不放量甚至缩量，让买盘和卖盘无法撮合成交，楼市风险或被延后。而这或将带来一次集中的违约潮。显而易见的是，调控的加码，令一些投资客众多的楼盘发生了退筹、退定的现象。有开发商在朋友圈感慨，阶段性戏剧又上演了。以前是各种打电话咨询怎么才能买到房，现在都在咨询怎么毁约不买房。

那么，法律问题出现了，因政府出台限购、限贷政策，导致购房者开始筹划如何不买房。这属于违约吗？还是因客观原因导致的合同不能履行？

以北京为例：北京规定，执行的将是“认房又认贷”的政策，即只要该家庭名下有房，再次购房时无论是否还有贷款，执行的都是二套房的首付比例。此次调控提首付，降杠杆，抑制投资投机需求，为楼市降温。首套普通自住首付35%，二套自住普通首付50%，二套非普通首付70%，一线城市几乎没有普通住宅了，因此，北京二套基本为非普通首付七成，首套二套首付比例全国最高最严。

若是北京购房者因首付比例的提高，资金暂时不能满足购房需求或者投资计划，而规划不履行之前签的购房合同。这属于因政府出台政策导致合同客观不能履行吗？

合同因客观原因履行不能是指，合同签订时所依据的客观情况发生重大变化，致使合同无法履行。以北京的限购政策为例，我们分析这属于合同因客观原因不能履行吗？笔者认为，不属于。举一相反的个例即可证明：我们不排除总有一些资金雄厚的人是可以一次性付清全款的，根本不存在首付问题。那么购房者若是以资金不足为由计划退房，就要承担违约责任了。

购房者如何防止因相关政策的出台导致自己不能购买房屋，可在合同中约定好相关条款，比如：首付款为房屋总价款的百分比，若是因相关政策的出台导致首付比例的提高，合同自动解除。有类似这样的条款在一定程度上就可以防止因限购政策导致的购房者违约的情况了，减少因违约给购房者带来的损失。