近几年来，伴随着我国房地产市场的火热发展，商品房的价格增幅远远超过了居民人均收入的涨幅，故价格低廉的小产权房逐渐的受到了百姓的青睐;与此同时，小产权房成为解决居民住房问题的途径之一。但是由于现行法律法规以及相关政策的限制，小产权房的建设、买卖、抵押等都被视为违法行为，导致了社会现实需求与法律法规之间的矛盾，严重影响和阻碍了中国的社会稳定与经济发展。本文以小产权房的概念、特点、性质以及相关政策为切入点，全面分析了小产权房的合法性问题，提出合理构想与解决出路，最终揭示出小产权房合法化的构想对中国经济社会发展的重要现实意义。

 一、小产权房的概念

 所谓“小产权房”，是一种约定俗称的称呼，是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是国家房管部门颁发，而是由乡镇政府颁发，故又称乡产权房。同时小产权房并非是一个真正意义上的法律术语，它只是一个描述性的词语，是人们用于区分在国有土地之上建造的房屋和在集体土地上建造的房屋。故可以理解为，国家发产权证的叫大产权，如国家把国有土地让给开发商，开发商缴纳一定的土地出让金，再办理合法的相关立项开发手续之后，向外销售的房屋，由国家发放土地使用证和房屋所有证，这样的房屋称为大产权房屋。大产权房购买者享有房屋所有的权能。而小产权房，使用的是集体建设用地，国家并不发产权证，仅有乡政府或村委会的盖章以证明其权属。

二、小产权房的特点

    这几年由于市区的房价快速增长使得房地产开发的郊区化进程加快。那些地理位置较为偏僻，前几年不大受人重视的地方，这几年也陆续的搞起了房地产开发(但是其中很多都是所谓的小产权房)。与此同时，这几年国家又大力发展基础设施建设，交通状况极大改善，再加上价格低廉，所以一部分因为房价上涨而无法释放的住房需求，自然流向了这些房子。在购房者当中绝大多数都是年轻人。

     因此目前小产权房的特点主要表现为以下几个方面：1，价格便宜。由于未缴纳土地出让金，大部分小产权房价格低廉。2，程序简单。从买卖手续来看，不必缴纳商品房买卖的契税，即减少了购房成本，又简化了购房手续。3，使用成本低。根据实地了解来看，一般住户的物业费、水电费、采暖费较市区来说，相对便宜。

    小产权房同时也存在一些弊端：首先，小产权房的权利不受法律保护。因为乡产权的房屋是建立在集体土地所有的基础之上。根据我国相关法律规定，集体土地是不能进入土地一级市场进行交易的。在集体土地上建造房屋只能是解决本集体经济组织的成员的居住问题，如果向本集体外的成员销售的话，不符合我国对宅基地使用主体资格的要求。与此同时，住建部曾明确表示，非集体经济组织成员购买此类房屋，将无法办理房屋产权登记，其合法权益将难以得到保证。将来如果产生房屋方面的纠纷，则购房者将缺少法律上的支持和依据。根据小产权房所使用的土地性质，如果是占用耕地的话，有可能将面临被拆除的厄运。其次，小产权房的交易会受到限制。由于小产权房一般由开发商与村委会合作，或由村委会单独开发，因使用的土地是集体所有的，故由乡政府自制颁发房屋产权证。也就不能获得住建部颁发的房屋所有权证，当然也就不能上市交易了。最后，从物业管理水平来看，其管理水平不是很高。因为小产权房一般都在城市的边沿，各项基础设施都有待进一步提高，而负责物业管理的公司一般都是乡村自建的。其人员也大多数未接受专业的培训，实质上，这些公司的设立实质是重在解决村里剩余劳动力的问题。基于此，这里的物业管理水平并不高。

三、小产权房的性质分析

由于小产权房证书并不是国家颁发的，而是由乡政府所颁发的，称为乡产权。这种乡产权并不能构成真正法律意义上的产权。按照《中华人民共和国土地管理法》关于土地分类的规定，土地分为农用地、建设用地和未利用地;而且农民集体所有的土地使用权不得转让、出让或出租于非农业用地。其第四条规定：国家实行土地用途管制制度国家编制土地利用总体规划，严格限制农用地转建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途来使用土地。1995年原国家土地管理局发布《确定土地所有权和使用权的若干规定》第五章对集体土地建设用地使用权规定中，主要包含了乡镇村办企事业单位或个人依法使用农民集体土地进行非农业建设的土地使用权确认和经济组织分配给成员用于建造住房的宅基地使用权的确认。

 按照上述规定，集体土地建设用地使用权范围包括宅基地使用权、乡镇企业使用权和乡镇公益用地使用权。故集体所有的土地上建造房屋的情形只适用于宅基地建设。可宅基地建设又有明确的主体资格限制，其中不包括村集体之外的居民，也就是城镇居民。按照一般的做法，如果要在集体所有的土地进行商品楼盘的开发，必须首先经国家征收，把集体土地转为国有，之后再通过拍卖转让给开发商，这时开发商才能进行商品楼盘的开发。如果不这样，这些房屋就没有产权，更没有国家的土地使用证和预售许可证。

 四、小产权房的现状与完善小产权房制度的解决思路

 (一)小产权房的现状

目前，全国各地的小产权房规模相当大，可以说城乡结合部的郊区是此类房子最适合的土壤。国家和各地相关监管部门屡屡提示建设和购买“小产权房”的风险，但仍难以遏制“小产权房”这一现象的蔓延。小产权房数量非常之大，而且已成事实，是多年来累积起来的问题。

 (二)完善小产权房制度的解决思路

“小产权房一方面挑战了法律权威，损害了国家法律法规的威信和尊严;另一方面扰乱了国家土地开发利用规划，影响城市建设及房地产市场正常发展，给社会安定埋下了隐患。更为重要的是，小产权房的大量违规建设，将危及国家保护耕地政策”。这也就是国家法律法规限制小产权房发展的立法原由。但是法律既然属于上层建筑领域之中，就必然与经济基础产生必然紧密的联系，时刻随着经济基础和社会的变化而变化。故应对小产权房，国家应该考虑适时调整法律政策与相关的工作方法与态度，顺应时代潮流的发展。

 具体来说，我认为政府有二种可供选择的方法：第一，对于符合规划的小产权房，按规定补办手续，将集体土地转化为国有土地，取到产权证。对于严重不符合规划的小产权房，强行拆除。但是这个方法实质上还是维护了当前的法律，无助于解决高房价问题与城乡二元制发展模式问题。第二，对农村集体所有建设用地使用权自由流转以合法的形式予以确认，国有土地与集体土地同权同价，小产权房补交房地产开发税费“转正”，只对不符合规划和违法占用耕地的项目进行惩罚。这种方法不仅可以解决城市高房价，而且能够破除城乡二元发展结构，对构建和谐社会具有重要意义。

 在目前房价高位徘徊，城乡发展不均，贫富差距不断扩大的情况下，我认为采取第二种方式更适合国情。

 总的来说，面对住房供应体系不能全面满足民众住房需求的情况，小产权房的出现与存在，应该说是具有一定合理性的。对管理部门来说，小产权房事实上部分承担了理应由政府承担的住房保障责任。而对于农民来说，出售或出租小产权房，可以获得比种植更高的收入。一定程度上，小产权房的出现与存在，对政府对购房者和农民来说，其实是一个多赢的结果。故，片面的打压小产权房的行政行为和司法行为是不合理的。相反，国家应在法律制度和政策层面放开，给予更多的支持。在制定和修改法律过程中，应该在“公正、效率”的理念指导下，按照“放开产权、管住规划”的原则来进行。在严格、细致的规划下，任何(国家或集体)产权主体都可以自由交易建设用地，不一定要经过“招拍挂”的程序。土地使用权的最后获得者可以自主地按照规划和国家的技术标准对土地进行开发。由此形成的建筑产品，都应该是合法产品。现行法规的根本特点是与民争利，特别在土地一级市场上伤害了农民的利益。注重土地要素的市场化，还可以提高土地资源的配置效率。我们国家土地资源浪费非常严重，城市用地无论是经济密度还是人口密度都很低，特别是东部城市的人口密度更低。按现行法律，保护18亿亩耕地的目标也难实现。深化土地改革已经变得迫在眉睫。

 最后，小产权房是构建房地产市场多极化的一枚棋子，是打破高度垄断的房地产市场的一个有效缺口。中国需要多极化的房地产市场，中国的房地产市场原本就不该是大一统的。这又像今天的世界格局，只有在多极化的格局中，才有世界的和平、繁荣和进步。基于以上观点，我认为小产权房合法化的一天必将到来。