《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定：“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案”，依据此法律规定，各地陆续开始合同备案制度，并采用建设部和国家工商总局的《商品房买卖合同》示范文本作为各方签署商品房买卖合同的模版。

《商品房买卖合同》示范文本对于房屋交付标准的合同约定，第八条：交付期限：出卖人应当在   年  月   日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第___种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。2.该商品房经综合验收合格。3.该商品房经分期综合验收合格。4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。第十一条：交接商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。

房屋验收合格的标准是什么？《商品房买卖合同》示范文本作没有作出明确规定。

实践中第一种观点认为：所谓“商品房经验收合格”，指的是建设单位组织勘察、设计、施工、监理等五家单位所出具的验收合格证明，也就是俗称的“五方验收”，应当以五方验收作为验收合格的依据和商品房交付的标准。

实践中第二种观点认为：“商品房经验收合格”的标准应当为竣工验收备案，单纯的五方验收不能作为验收合格的依据。

笔者同意第二种观点，理由如下：

《建筑法》第61条规定：交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用。

《城乡规划法》第45条规定：县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收”。

《建设项目环境保护条例》第二十条规定：建设项目竣工后，建设单位应当向审批该建设项目环境影响报告书、环境影响报告表或者环境影响登记表的环境保护行政主管部门，申请该建设项目需要配套建设的环境保护设施竣工验收。环境保护设施竣工验收，应当与主体工程竣工验收同时进行。第二十三条规定：建设项目需要配套建设的环境保护设施经验收合格，该建设项目方可正式投入生产或者使用。

《建设工程质量管理条例》第四十九条关于“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起１５日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收”。

根据目前已有法律的规定以及最高人民法院的司法判例也能够明确：“商品房经验收合格”指的的是商品房经验收合格并取得质量监督站出具的《工程竣工验收备案表》或备案回执。

建设工程的质量关系到千家万户的生命和财产安全，五方验收仅仅系参建单位及建设单位对于建设工程是否合格的自行检验；但这种检验并不包括建设工程是否符合规划、环保、消防、人防等法律规定的交付标准；况且，自行验收未经备案，也无法确认其验收结果是否符合法律要求。实践中出现部分开发商甚至倒签五方验收的时间，以规避应当承担逾期交房违约责任。因此以五方验收作为交付标准，严重损害了消费者的权益，交付的房屋往往系不具备居住功能的不完整的房屋。因此以开发商在行政部门备案的《工程竣工验收备案表》或备案回执的时间确定开发商的竣工验收时间，是符合法律的规定。对开发商在《房屋买卖合同》中约定的以符合五方验收的标准来确定交房条件的违反了法律的强制性规定,应属于无效条款。

作者：沈晓庆律师

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