我们知道，在房地产受贿案件中，往往是法院委托评估机构评估涉案房地产价值并出具价值评估报告，以此作为认定受贿数额的依据并据此定罪量刑。但该评估结论是否合理？是否高估房地产价值？法院一般并不十分关注。因此，看懂房地产评估报告，准确合理判断涉案房地产价值，是律师案件辩护是否成功的基本。下面结合自身办案实践对如何审查房地产评估报告予以总结。

一、房地产受贿案件的特点是收取房地产在先，发案在后。因此，律师在审查评估报告时，首先要审查评估报告中评估的房地产价值是什么时候的价值？因为房地产兼具保值增值功能，价格随市场波动很大，而案发也许是许多年之后，案发时涉案房地产的价值也许远远高于受贿之时。因此，评估时应以受贿时的房地产价值作为涉案价值，也就是说其评估的价值时点应是受贿之时而不是案发之日。如果评估报告估算的是案发时的价值，显然有失公允。

二、律师要考察评估报告适用的评估方法是否合理。房地产评估的基本方法有：比较法、成本法、收益法、假设开发法等。每种方法所适用的评估对象不同，每种方法的技术路线也不同。比如，商品房价值评估一般适用比较法、成本法而不适用假设开发法。商业性房地产适用收益法而不适用成本法，如果采用成本法就会低估商业房地产的价值。

三、如果方法选择正确，还要考察评估报告中所选用方法的技术路线是否正确。比如：比较法中要考察可比实例的选择是否与要评估的房地产类似？可比实例的成交日期与估价对象的评估日期是否接近等等。再比如，成本法中，成本应该包括哪些？哪些税费应该记入成本？哪些不能记入成本？哪些成本要计算利息？哪些不能记入利息？不同成本费用其计息期的计算是否正确等。收益法中，律师要考察其年收益计算是否正确？报酬率的选取是否合理又有依据？收益年限是否正确？这些都影响着房地产价值的最终结果。

四、律师要考察评估报告评估的是哪种类型的价值并且它适用的估价原则是否合理。房地产评估中的价值有市场价值、投资价值、抵押价值、快速变现价值、现状价值、残值等。一般来说，涉案房地产益评价其市场价值，也就是它在公开市场上的一个公允价值，以此价值作为涉案数额。同时，评估适用原则应该合理。比如，市场价值评估时不应适用谨慎原则，但如果是设定了抵押的房地产，则必须要适用谨慎原则，并且律师要清楚这种原则估价下的房地产价值一般低于市场价值。

总之，看懂房地产估价报告，认真分析报告的合理性，是律师代理房地产受贿案件的基本功，也是辩护获得成功的基础。