开发房地产，由于开发周期相对较长, 对开发主体资金实力的较高要求, 通常持有土地使用权的一方如果自身缺乏开发资金，则会选择与具有相应资金实力或融资渠道的一方或多方以合作形式进行开发。合作开发房地产的特征表现为共同出资，共享利润、共担风险。

合作方在对外经营时，通常以一方名义对外进行签署合同（多数情况是以提供土地一方的名义），相应的在对外债务上，通常情况下是由其承担责任，而后根据合作双方之间的内部约定划分并承担相应责任。但对于工程款的欠付合作方可能需要承担连带责任。

目前没有法律、司法解释规定合作双方应就工程款承担连带责任。现阶段规定合作双方就工程款承担连带责任的，据笔者查询仅有江苏、广东及北京两省一市的法院出具的司法性文件：

1、《江苏省高级人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件若干问题的意见》（2008年12月17日审判委员会第44次会议讨论通过）第24条：“合作开发房地产合同中的一方当事人作为发包人与承包人签订建设工程施工合同，承包人要求合作各方当事人对欠付的工程款承担连带责任的，人民法院应予支持。”

2、《广东省高级人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件若干问题的指导意见》（粤高法发【2011】37号，二Ο一一年七月二十六日）第12条第1款：“合作开发房地产合同一方当事人作为发包人与承包人签订建设工程施工合同，承包人请求合作开发房地产合同的其他当事人对施工合同债务承担连带责任的，应予支持。”

3、《北京市高级人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件若干疑难问题的解答》（2012年8月6日，京高法发[2012]245号）第39条：“合作开发房地产项目中，承包人主张欠付工程款的，如何处理？

两个以上的法人、其他组织或个人合作开发房地产项目，其中合作一方以自己名义与承包人签订建设工程施工合同，承包人要求其他合作方对欠付工程款承担连带责任的，应予支持。

承包人仅以建设工程施工合同发包人为被告追索工程款的，应依承包人的起诉确定被告。”

笔者认为江苏、广东、北京三地出台的司法性文件虽然有利于保护承包人的利益，但该规定突破了合同的相对性。在无明确的法律、司法解释出台前，司法实践中应当严格把控。

作者：沈晓庆律师

陕西韬达律师事务所