全家攒钱，为娃买房，钱攒够了，可是你真就会买到一套合适的商品房吗？陕西韬达事务所律师李寅榕将推出系列文章，签订《商品房买卖合同》时应注意事项，帮助阅读者保护自己的权益。本次推出第一集，“外墙权，到底是谁的？”

有细心的购房者发现，在建设部和国家工商总局颁布的GF-2000-0171《商品房买卖合同（预售）示范文本》中，第十七条的约定是这样的，

双方可以就下列事项约定：

1、……2、该商品房所在楼宇的外墙面使用权 ；

3、……4、……

在过去，签署这份合同时，开发商（出卖人）已经提前就该商品房所在建筑物的外墙面使用权进行了填写，买受人根本无法就此条款展开商讨，有的开发商在合同里写归该商品房所在楼宇的外墙面使用权业主共同使用，有的开发商合同里写该商品房所在楼宇的外墙面使用权归出卖人所有，更有离奇的开发商合同里写该商品房所在楼宇的外墙面使用权归物业公司所有，一时间写法五花八门，无奇不有，产生的结果便是有的业主在外墙掏洞拓展空间，有的开发商直接将外墙包装成广告牌出售，随之而来的纠纷源源不断。

随后，在住房和城乡建设部以及国家工商总局制定的《商品房买卖合同（预售）示范文本》（GF-2014-0171）的合同中，在第二十二条款中作出了这样的示范性约定：

【建筑物区分所有权：(一)买受人对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。(二)以下部位归业主共有：1、建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；2、该商品房所在建筑区划内的道路(属于城镇公共道路的除外)、绿地(属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外)、占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位、物业服务用房】

在此条款中，住建部和工商总局可谓用心良苦，力图全方位保护购房人的利益，可以说，这份具有规范性（如果要修改这份合同内容，可能造成商品房买卖合同无法备案，完成交易）的指导如何约定合同文本，非常明确的确定了外墙部分的所有权归属，作为建筑物区分所有权由业主共享，应该避免了很多的纠纷产生，但实践中，还是有种种争议不断产生，今天的律师说，李寅榕律师结合近年来的实务中碰到的案例以及大家的咨询，探究一二，再说说房屋外墙的归属权。

一、那些部分构成房屋的外墙？

《建筑工程建筑面积计算规范GB/T 50353-2005》中的术语说明：围护结构是指围合建筑空间四周的墙体、门、窗等（应全封至顶））从建筑学的角度来讲，围护建筑物，使之形成室内、室外的分界构件称为外墙。百度百科里这样讲到：外立面是指物体和物体的外部空间直接接触的界面，以及其展现出来的形象和构成的方式。建筑外立面即是除屋顶外建筑所有外围防护部分。用判定法定义，设A~B为一道墙，若A~B墙线能够切割相关围护结构的为内墙，反之为外墙。

通过这三段细节性的描述，大家应该对外墙有一个完整的概念了，曾经有人问律师，飘窗下用于存放空调机位的部位是否属于外墙，我们用刚才的三段概念进行判断，可以明确为外墙。

二、开发商提前将建筑物的命名权对外出售后，在建筑物外墙悬挂购买建筑物命名权的第三人的标识性标志能否视为对业主外墙所有权（区分）的侵权？

实践中，我们经常碰到会有开发商将该栋建筑物的命名权对外出售，尤其是以商业写字楼建筑物居多，这里我们暂不讨论开发商是否有权利出售小区的命名权，单独讨论开发商将建筑物命名权出售后，购买建筑物命名权的第三人是否有权在该栋建筑物外墙部分随意进行名称放置进行讨论。

第一是购买人在购买房屋前，开发商已经就该栋建筑物的命名权已经出售，并且体现在双方签订的《商品房房买卖合同》内，笔者认为此时购房人已经默许这种权利的处置分配，故不得日后要求更改建筑物的命名或者向购买建筑物的命名权人要求支付相应费用的权利。当然因购买建筑物命名权的品牌名出现影响公共利益等情况时，另当别论，此处不赘述。因此，购买外墙买命名权人的标识性标志应该是被准许的，比如在购买人与开发商签订的合同内就已经将该物业命名为xx银行大厦，购买人就不得拒绝开发商在该建筑物外墙悬挂xx银行标识的行为。

第二是，购买人在购买房屋后，开发商擅自出售楼宇的命名权的，律师认为此合同对购买人一方不发生法律效令，并且购买人该建筑物命名权的人不能视为善意的第三人，原因是物权的变动是有公示的，购买建筑物命名权人完全可以了解该栋建筑物的物权归属方。此时建筑物的命名权的权利已经转移给了该建筑物所属的业主大会，具体应由业主委员会根据相关议事规则实施出售建筑物命名权的行为等。

三、建筑物的底层商业用房的业主使用建筑物的外墙部分进行店铺昭示系统的应用，是否构成对整栋楼宇业主外墙所有权（区分）的侵权？

如果在《商品房买卖合同》内没有对底层商业用房的业主用建筑物的外墙部分进行店铺昭示系统的应用进行单独约定的话，律师认为应从综合物权的相关规定，重点是相邻权的角度出发去考虑应用。其次，底层商业的用户对外墙部分的应用属于其购买的房屋权利的一种附属权利，在符合城市规划的前提下，应当满足其悬挂昭示系统，但这一权利的应用不得侵犯其他业主的权利，比如采光权等。

其他的外墙部分权利律师建议可以参照上述权利的处置办法等一一处置，比如社区燃气系统在建筑物外墙的悬挂，就应视为是公共利益的需要，而应满足准许，有业主私自改变空调外机（或者其他设施设备）悬挂机位改为悬挂在外墙的其他部分，这样就不符合法律规定了，这一点在《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中亦有体现，不在赘述。

综合上述，我们在签署《商品房买卖合同》时最好将各方面综合考虑清楚，全面约定，可以避免纠纷，保护自己的权益。

下期的律师说《商品房买卖合同》（二），我们将详细叙述建筑物的名称谁说了算？请大家继续关注。

作者：李寅榕律师

陕西韬达律师事务所