房价不断的牵动着国人的神经，买到房的，长吁，终于有房了；没买到房的，短叹，何时有房。伴随着对房价的不断纠结，各种房屋交易过程中的纠纷也随之增多，随着我国普法教育和依法治国思想的深入人心，通过法律途径解决纠纷，已成为当事人的必然选择。选择律师维护自己的权益、检验自己的行为的合法性，已经成为主流选择。

那么，律师如何通过自己所学法律知识结合实务经验来解决好房地产交易纠纷案件呢？本次陕西韬达律师事务所李寅榕律师将结合办理房地产交易纠纷案件的实务经验，综合法律知识，用系列文章，浅谈一些方法，以飨读者。

本次推出第一集，谈判和调解。

房地产交易纠纷的案件，总结起来无外乎出现在价款履行、过户履行、房屋面积差价、交房标准和交房时间以及其他涉及到房屋的户口、共有权人、承租人的优先购买权等纠纷，出现纠纷的原因大多数是交易者双方或多方之间缺乏沟通，出现点面瑕疵后急于保护权利，迅速丧失信任基础，扩大了交易双方的对立程度，面见律师后，单方面扩大对方的违约行为，有的对自己的违约行为避而不谈，给律师的信息也成了单面信息，很多律师满怀一腔争议去给自己的当事人伸张正义，结果开庭时发现对方当事人和律师拿出来的证据迅速在消磨掉自己建立的法律防线和道德防线时，迅速溃不成军，回过头来说当事人信息披露不完整，造成败诉，当事人埋怨律师水平不佳，打输了官司，一个本来能够多方共赢的事情，迅速就成了多方共败的事情。

说那么多，律师如何操作好类似纠纷案件的实务处理呢？

前面有讲到，出现房地产交易纠纷案件的主要原因是信息的透明度不够，这里的不透明不单指交易双方对相互行为的透明度不够，还包括各方对自己的行为产生的法律后果的违约判断程度不足，才会造成纠纷。因此，处理类似问题，律师需要做的第一点：固定相关行为信息。可以对要求委托的当事人制作律师谈话笔录，要求当事人如实陈述双方交易纠纷的行为和表现出来的证据，很多当事人会用百度片面的去查询某一行为的法律后果，而不会纵观全案来看，律师此时可以根据案件情况，适当向当事人告知全案的法律后果，降低当事人对对方当事人的对抗性，为后续谈判调解埋下伏笔。同时也可以固定于本案有关的证人证言，进行录音谈话等，对相关信息全部固定。

第二点：适度约谈对方当事人或者组织当事人各方的见面会。

这里的关键词是“适度”，房地产交易双方能够到需要找律师的地步，应该是已经到了一定的剑拔弩张的时间段了，双方此时就如同被惊吓的刺猬，毛刺倒立，恨不得扎死一切来为对方说话的人，因此，在这个阶段，如果能成功组织各方的见面会，要点在于第一取得各方的信任，很多人问，你说的简单，如何能够取得各方的信任呢？这里分享大家几点小经验，一是、趋同性，就是我们的共同爱好很多，容易让对方信任；二是、数据逻辑性，将你所有要表达的结果，用数据逻辑化体现，更容易引起各方信任；三是、语言表述过程的用词专业性，这些都能让对方的当事人对律师产生足够的信任。

第三点：关于发送律师函。

接到案件后，很多当事人迫于急切的解决问题，都想让律师迅速给对方发送一份言辞迫切的律师函，本来这是一次非常好的能通过谈判和调解解决双方争议的机会，但我们很多律师因为不会发送律师函而错过了这次机会。

主要体现在第一种，有的律师函写的如同“讨战檄文“，将对方的一切行为都冠以贬义词进行修饰，人未谋面，战火已燃，还未到公堂，双方的梁子已经结定了，这还怎么谈判怎么调解；第二种，有的律师函写的如同“乞讨书”，恳请对方尽快作出某一行为，而未对对方当事人目前的行为产生的不良后果进行分析预判，结果就是对方当事人更加坚定了自己的行为，没起到好的作用。

总结前面叙述的，房地产交易纠纷案件，大多是各方当事人对对方的信息、自己的行为产生的法律后果不明晰，对自己的行为产生的未来后果不明晰而产生的纠纷，很少有出于其他目的而产生的交易纠纷，因此律师有非常好的谈判调解的先机点，完全可以通过预告未来后果，建立双方的信任桥梁，完成谈判和调解。

很多律师会说，律师就是打官司的，不用帮忙调解和谈判，而我却希望律师尝试通过调解和谈判解决类似纠纷，不但有助于自己办案能力提高，还有助于当事人对你更多的信赖。

作者：李寅榕律师

陕西韬达律师事务所