出于购房资格、银行信贷政策、税费成本等原因考虑，现实中父母子女之间约定，一方以另一方名义购买房屋，并将房屋登记在另一方名下，借名人实际享有房屋权益的情形十分常见。
      借名买房的主要法律风险
      一、借名购买经济适用房等政策性房屋的，屡屡因名义产权人反悔，导致借名人无法取得房屋产权。
      二、借名购买普通房屋的，登记购房人反悔不承认借名买方之事或者登记购房人死亡，其继承人不了解借名之事，不承认借名之事。
      三、第三人对登记购房人转移房产给实际出资人的行为提出异议。如登记购房人的配偶往往以婚姻法的规定提出异议，否认借名买房的事实，要求确认该房产为夫妻共同财产。
      四、房产被名义产权人转让或者抵押或者被法院强制执行。
      实践中亲属之间借名买房，因关系亲近互相信任、抹不开面子等原因，导致借名人与名义产权人约定不清，关系错综复杂，随着房屋价值的高涨及社会财产观念的变化，家庭亲人之间借名买房的情况也凸显出越来越多的法律风险。
      案例一
      对于亲属之间约定的借名买房协议，可通过购房票据、实际使用或控制房屋等客观情况来认定。
      （2017）京民申4182号民事裁定书（来源：中国裁判文书网），北京市高院认为：关于涉案房屋在任某和王某之间是否形成借名买房关系问题，根据涉案房屋的来源、拍卖款的支付、房屋相关手续凭证持有、房屋实际使用、任某和王某的往来等情况，一、二审法院确信任某与王某之间借名买房一事具有高度可能性并认定该事实存在，具有一定的事实依据。
      案例二
      亲属之间借名买房，如不具备法定要件，也将不受法律保护。生活中，父母为子女购房支付首付款、偿还贷款的现象非常普遍，在遇到子女离婚房屋作为夫妻共同财产面临分割时，父母为保护房屋财产，往往通过与子女之间达成借名买房协议，以达到房屋不被分割的目的，但是往往忽视了借名买房法律关系的要件，而得不到法院支持。
      （2017）京02民终10715号民事判决书（来源：中国裁判文书网），北京第二中级人民法院认为：判断借名买房关系是否成立应根据是否有借名买房协议、购房款由谁支付、购房后居住情况等情形综合考虑。
      首先，周永亮、付炜主张因贷款限制原因借周晶之名购买涉案房屋，且提交了与周晶之间签订的《购房承诺书》和《房屋说明》，但没有证据证明周永亮、付炜在涉案房屋贷款结清之后到苑蕊与周晶离婚前这段时间主张过借名买房的相关权利，苑蕊亦陈述其是在离婚诉讼中才得知周永亮、付炜借周晶之名买房这一主张，再结合周永亮、付炜与周晶系父母与儿子之关系、苑蕊与周晶起诉离婚之事实，本院对周永亮、付炜与周晶之间的借名买房协议不予认定。
      其次，虽然在偿还购房贷款期间，周永亮、付炜多次向周晶支付款项，但与周晶偿还涉案房屋贷款的账户、数额、时间均无法完全对应，故无法证明周永亮、付炜所支付的款项系专门用于偿还涉案房屋贷款之目的。最后，涉案房屋购买后由周晶居住，周晶与苑蕊结婚后，二人长期共同居住在涉案房屋内，周永亮、付炜只在每年春节期间在涉案房屋居住。苑蕊搬出涉案房屋后，周永亮、付炜居住在涉案房屋。从居住情况来看，本院无法认定涉案房屋系周永亮、付炜为自己居住之目的而购买的房屋。综上所述，对周永亮、付炜主张其与周晶之间存在借名买房关系的上诉理由本院不予支持。
      小结
      从上面两个案例可以看出，亲属之间借名买房并非所有情形都会获得法律保护，如果确实需要采取“借名”方式购买住房的话，那么实际产权人要和名义产权人签好协议，以书面方式确定该房地产的实际出资人和权利人。同时实际产权人在购房时应当从自己的账户支付房价款，并保留好付款单据。实际产权人购房后应由自己实际使用占有房屋，并留好相关证据。日后如发生纠纷，实际购房者可以凭书面证据以司法手段来保护自己的权利。

作者：王伟律师

陕西韬达律师事务所