无权处分共有房屋是二手房交易纠纷中最常见的问题之一，加之相关法律规定似乎互相矛盾，使这一问题在实践中争议极大。
      《合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”。即未经其他共有人同意，擅自处分共有财产的合同效力是待定的，而如果其他共有人拒绝追认，结合《合同法》第132条规定：“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分”，出卖的标的物应当属于出卖人所有或有权处分，买卖合同一般被认定为无效。
      《合同法》倾向于对共有人的保护，而对于买受人，不论是否善意，其签订的合同是否有效均依赖于共有人事后的追认，这对于善意买受人是非常不利的。
      直至2007年，《物权法》第一百零六条才确定了善意取得制度，即善意第三人受让不动产时是善意的，以合理的价格转让，转让的不动产或已经登记，那么买受人可以善意取得物权，买卖合同自然也是有效的。那么，对于尚不构成善意取得的情况，即买受人是善意的，但还未支付完毕价款，标的物所有权还未转移，那么，合同效力如何认定？司法实践中并不统一。
      2012年最高人民法院发布《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”。本条文改变了大众对《合同法》第五十一条的一贯认知，最高人民法院对无权处分的观点是无论权利人是否追认，无权处分合同都属有效，自此司法实践中观点才得以统一，最高院将债权合同和物权变动相区分，即无权处分不影响合同的效力，仅限制物权变动。
      案例
      林某与张某签订《房屋买卖合同》，约定林某将其名下的房屋出卖给张某，在交易尚未完成时，双方发生纠纷，张某要求继续履行合同，办理过户，林某称，房屋为其与妻子李某共同所有，李某不同意出售，林某签订合同时没有处分权，因此，双方签订的合同无效。那么，签订的买卖合同是否无效？
      律师观点
      笔者认为案例中的买卖合同是有效的，根据依据《物权法》第十五条和最高院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款之规定，买卖合同的订立是以物权变动为目的的原因行为，属于债权关系范畴，其是否有效应当依据《合同法》第五十二条来判断，如不符合《合同法》第五十二条条款之一，合同即应为有效，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，更是明确了不得以无权处分为由确认合同无效。

作者：王伟律师

陕西韬达律师事务所