因购房人导致按揭房屋被预查封，开发商怎么办？
发布时间：2019-10-09 浏览量：2405
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开发商与购房人签订《商品房买卖合同》并经备案后，业主办理银行按揭贷款，购房人因外部的债务问题导致房屋有预查封及多个轮候预查封，发生逾期还贷甚至断供，开发商不得不因此向银行承担连带保证责任，此时，开发商该如何维护自己的权益？
一、预查封的房屋归谁所有《物权法》第三十条规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”。开发商基于合法建造取得了房屋所有权。开发商与购房人将购房合同在房管局进行备案的行为，无法发生物权变动的效力，目的是房管局为了防止一房二卖，仅是一种行政管理手段。
司法实践中，最高人民法院认为：网签备案行为并未产生变动物权的法律效果，也不改变买受人享有请求交付房产之债权的客观事实，购房者基于商品房买卖合同所享有的债权不因办理网签备案手续而具有一般债权的效力。（详见（2017）最高法民申4900号）
因此，商品房买卖合同经备案后，房屋所有权仍归开发商所有。
二、办理了商品房预售合同登记备案能否被查封
根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条规定：“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：
（一）作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋；
（二）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；
（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋”。
因此，法院有权对未取得房产证的期房进行预查封。
三、房屋被预查封，开发商能否解除商品房买卖合同收回房屋
基于前述分析，商品房预售合同登记备案并非当然产生预告登记的物权效力，因而目前的预查封措施并未对房屋产权产生任何影响，房屋所有权仍归属于开发商，那么开发商基于解除权当然可以解除合同，收回房屋。
基于法定解除：开发商与购房者之间签订商品房买卖合同的目的是为了获得房屋相应款项，购房者取得房屋，但因购房者逾期还贷导致开发商承担连带责任，购房款退还至按揭银行，合同目的无法实现，根据《合同法》第九十四条第四款的规定：“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，当事人可以解除合同。
基于约定解除：一般来说，在商品房买卖合同中，开发商与购房者会达成补充协议，约定如购房者逾期还贷导致开发商承担连带担保责任，代购房者偿还贷款的，开发商可以解除合同，基于双方合同内容约定，开发商可以解除。
因此笔者倾向于在预查封的情形下，可以解除商品房买卖合同。
四、房屋被预查封，法院能否拍卖房屋
首先，查封拍卖执行的应当是被执行人个人所有的财产，而合同备案阶段的房屋并未办理正式不动产证，房屋所有权的转移以登记过户为准，未正式过户，则购房者尚未完全取得房屋所有权。
其次，《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十六条规定：“房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封登记自动转为查封登记；也就是说，预查封仅仅是正式查封之前的预备阶段，预查封并不等同于正式查封，且预查封仅是对被执行人的债权进行保全，正式查封之后方能进行拍卖”。
因此，法院对被执行财产进行拍卖将导致房产的权属变更，而这必须基于一个前提，即房产属于被执行人的财产。但预查封的房产仍然处于开发商名下，法院不能因第三人与购房者之间的债权债务纠纷依第三人申请去执行第三人的财产。因此基于法理分析，对于预查封的财产，法院不能对该房屋进行拍卖。
五、给开发商的建议
虽然经过解除合同解除预查封等一系列过程后，开发商最终能够撤销网签收回房屋，但开发商要为此消耗较长的时间与较大的精力，在实务中如何操作才能尽量避免这种情况，建议开发商在为购房人提供担保时，要求购房人提供反担保，这样在购房人出现逾期，开发商承担连带保证责任时，开发商可以选择收回房屋还是通过购房人提供的担保来维护合法权益，省时省力。
开发商为购房人提供贷款担保虽然可以促进销售，加快回款，但其中隐藏的法律风险不容忽视。
作者：王伟律师
陕西韬达律师事务所
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