一、什么是商品房预售买卖合同备案登记。
      它是指商品房预售人按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案，是政府主管部门行使监管职权、房地产经营企业满足预售条件履行报备义务接受资格审查的一项行政管理行为。
      《城市房地产管理法》第四十四条第二款规定：“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案”。
      由此可见，商品房登记备案制度由开发商向行政主管部门进行报备，具有强制性，是一种单方行为；商品房预售人是该备案登记程序的发起人和义务人。
      二、商品房预售买卖合同的备案登记是办理产权预告登记的前置程序。
      《城市商品房预售管理办法》第十条规定：“ 商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续”。
      根据《房屋登记办法》第七十条规定，办理商品房预告登记必须有已登记备案的商品房预售合同，因此备案登记是预告登记的前置程序。
      三、房产开发商未按规定办理商品房预售买卖合同备案登记，损害买受人合法权益。
      显而易见，房产开发商未按规定为房屋买受人办理预售合同备案登记，则后续预告登记无法办理，如果没有及时进行预告登记，该合同只能发生债权效果，不能产生物权效力，如果该商品房被出售给多人并不当然具有排他效力。
      此种情况下，房屋产权将处于不确定状态，势必会进一步妨害到买受人实现对其房屋产权的期待权，并损害买受人如期行使和享有完整的房屋所有权之权能及其权益。
      基于以上分析，笔者认为房产开发商未按期办理商品房预售买卖合同备案登记，依法应当向买受人赔偿损失。而损失的确定，有约定的从其约定，无约定的则需要由买受人进行举证，或由法院参照市场价格水平酌情判令开发商赔偿买受人的损失。