房地产开发商在农村集体土地上盖楼，未取得国有土地使用权证便与买房人签订《商品房买卖协议》进行销售。买房人支付购房款后，开发商迟迟未取得商品房预售许可证，买房人拿不到房产证担惊受怕，如何通过法律途径寻求救济？
      近日，朋友王先生因为2012年的买房经历向我寻求帮助。2012年王先生在西安市北郊购置了一套房子，与开发商签了《商品房买卖协议》并付完首付款后，王先生才得知自己“被坑了”。
      原来该开发商是在农村集体土地上盖楼，在没有取得国有土地使用权证和商品房预售许可证情况下便销售房屋。得知真相后，王先生找到开发商要求退还购房款并支付违约金，但协商无果，于是王先生便一纸诉状将开发商诉至法院，请求依法解除《商品房买卖协议》并退还购房款，支付房款占用利息。无奈王先生的诉请并未得到法院支持，一审法院以该房屋属于农村集体土地上开发建设的房屋，开发商没有取得国有土地使用权证，所以该纠纷不属于人民法院民事案件受案范围，裁定驳回起诉。
      开发商无证卖房，买房人的购房款只能打水漂，毫无办法了吗？当然不是！
      其实此案发生后，王先生应当及时聘请专业律师进行诉前分析，如果在起诉状中请求法院判令双方签订的《商品房买卖协议》无效，同时要求返还购房款并支付占用利息，那么很大概率上会扭转案件结果。
      实践中，开发商在没有取得预售许可证即出售房屋的，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，房屋预售合同无效。第九条规定，在开发商故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明的情况下，开发商应当返还购房人已经支付的购房款及利息，并承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任（此条规定的是针对开发商欺诈行为的惩罚性赔偿）。
      在商品房预售合同被认定无效之后，根据《合同法》第五十八条的规定，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。同时，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。（此条规定的是双方均有过错时责任承担问题）。
      随着百姓法制意识增强，买房时要“五证齐全”，小产权房、无证房风险较多等观念已深入人心，但是如果一不小心“掉坑了”，请记得及时了解相关法律知识，做好诉前分析，以获得理想裁决。