案情简介
      2006年12月20日，郑松与拓海公司签订《商品房买卖合同》，约定由郑松向拓海公司购买拓海大厦105号商铺，总额300万元。同年12月25日，郑松与拓海公司就上述300万元款项又签订了一份《借款合同》，约定拓海公司一次性向郑松借到300万元，双方签订的《商品房买卖合同》所约定拓海大厦105号商铺用作本借款合同的抵押物，郑松未违反合同约定的情形下，拓海公司无权处置该物业；拓海公司还清借款后，郑松必须协助拓海公司办理注销预售备案。
      2008年6月25日，拓海公司又与余拼签订《商品房买卖合同》一份，将案涉拓海大厦105号商铺以总金额1,523.2万元的价款出售给余拼。余拼依约交清购房款后已经实际占有该房屋，但案涉房屋现尚未办理过户登记手续。郑松为此诉至法院，主张拓海公司存在“一房二卖”行为，请求确认其为案涉房屋的实际购买人。
      最高院意见
      商品房预售合同登记备案是国家对不动产交易的一种行政管理方式，并非《中华人民共和国物权法》第二十条规定的预告登记。根据《借款合同》的约定，郑松向拓海公司支付的300万元实为借款，并非购房款。而余拼与拓海公司的《商品房买卖合同》签订后，余拼依约支付了购房款并实际占有了房屋。
      《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款规定：“基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主”。
      参照上述规定和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，占有的推定效力决定了占有事实具有一定意义上符合物权法规范性要求的公示效力。基于余拼已就讼争商铺支付完全部购房款且已经取得拓海公司交付并实际占有使用的事实，原判决认定余拼与拓海公司签订的《商品房买卖合同》应当优先于郑松与拓海公司签订的《商品房买卖合同》，得到履行并无不当。
      问题1：商品房预售合同登记备案的效力如何？
      事实上商品房预售合同登记备案仅仅是一种行政管理行为，不同于不动产登记薄上的预告登记，不具有物权法要求的公示效力。
      问题2：房屋出卖人先与出借人签订了为双方之间债务偿还提供担保的《房屋买卖合同》，并办理了商品房预售合同登记备案，然后又将合同项下房屋出售给另一在后购房者的，在房屋出卖人无力清偿欠款情况下，出借人和另一在后购房者同时要求履行《房屋买卖合同》的，哪一份《房屋买卖合同》应得以优先履行？
      《第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要》规定审理一房数卖纠纷案件时，如数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。对买卖合同的成立时间，应综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据确定。
      《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条规定：“出卖人就同一普通动产订立多重买卖合同，在买卖合同均有效的情况下，买受人均要求实际履行合同的，应当按照以下情形分别处理：
      一、先行受领交付的买受人请求确认所有权已经转移的，人民法院应予支持；
      二、均未受领交付，先行支付价款的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持；
      三、均未受领交付，也未支付价款，依法成立在先合同的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持”。