由于长期以来，我国城镇住房总量不足，商品房供不应求，加快建设、增加住房供应是客观需要。为了满足人们的住房需求，解决开发商建设资金周转等问题，商品房预售制度被认可，也逐渐成为了常态。
      但是房屋预售的弊端很多，由于关于商品房预售方面的相关法律规范还不够完善，导致很多地方商品房预售还处于混乱状态，一些房地产开发商违规经营或钻法律空子，开发商与消费者存在着一房多卖、面积缩水、质量不过关、延期交付、延期办证等问题，从而损害了消费者的利益。
      本期，笔者就“开发商未依约取得产权证明、业主是否享有解除权”这一问题进行简要分析。
      一、相关法律法规分析
      关于“开发商未依约取得产权证明、业主是否享有解除权”这个问题的争议焦点在于最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
      法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”。
      第十五条规定了“除斥期间”，即除斥期间经过，解除权消灭，那么如何理解该条款就成为了关键。
      （一）《合同法》第九十四条规定的是“合同的法定解除”，除斥期间适用于约定解除吗？
      为了督促享有解除权的一方当事人及时做出选择，法律规定了解除权的除斥期间，当事人超过除斥期间未行使解除权的，应视为解除权已经消灭，从解除权的立法目的来看，不管是法定解除和约定解除在除斥期间问题上并无二致。故除斥期间同样适用于约定解除情形。
      （二）除斥期间是否适用于“出卖人迟延交付房屋或买受人迟延支付购房款”之外的情形？
      《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款………出卖人交付房屋，买受人支付购房款为商品房买卖合同中的最主要义务，因对方当事人违反最主要合同义务而享有的合同解除权尚且受除斥期间的制约，则因对方当事人其它违约行为而享有的合同解除权当然亦应适用除斥期间的规定”。
      （三）业主能否解除合同的关键在于“合同已无继续履行的可能性”?
      最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十九条规定：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”。
      对于买卖合同来说，合同的目的在于实现财产所有权的转移，这也是买卖合同与其他合同的根本区别。对于商品房买卖合同，开发商的主要义务除了交付房屋外，还应协助买受人完成所有权的转移，开发商迟延完成初始登记的违约行为致使业主获得房屋所有权的合同最根本的目的难以实现，构成了根本违约，此种情况下不适用除斥期间的规定，业主享有解除权。
      二、司法裁判案例
      “买受人解除权的行使是否受到除斥期间的限制”这一问题在司法实践中仍有争议。笔者认为，首先要正确理解《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条、第十九条的规定。第十五条规定的除斥期间应该适用于合同还有继续履行的可能性，而第十九条的规定应该适用于合同已经没有履行的可能。
      故，当开发商的违约行为导致合同的根本目的无法实现，并且合同已经没有实际履行的可能，则应该适用第十九条的规定，业主的解除权不受除斥期间的限制。
      以下是司法实践中的两种裁判观点：
      （一）逾期办证解除合同不应适用除斥期间的司法判例
      滕昊与哈尔滨广信志华房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书【（2015）松民初字第832号】
      裁判要旨：关于因被告迟延办理产权登记备案手续致原告不能取得房屋所有权证而解除合同时，原告解除权的行使期限，双方合同中并未约定，而《商品房买卖合同纠纷司法解释》第十五条关于解除权的行使期限指向的是因出卖人迟延交房或买受人迟延付款时解除权的行使期限，并不适用于因出卖人原因导致买受人无法办理房屋所有权登记的情形。
      关于此种情形，根据《商品房买卖合同纠纷司法解释》第十九条规定：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”。
      （二）逾期办证解除合同应适用除斥期间的司法判例
      陈圣健与浙江一统实业有限公司商品房预售合同纠纷再审复查与审判监督民事裁定书浙江省高级人民法院民事裁定书【（2015）浙民申字第293号】
      裁判要旨：从规定解除权除斥期间的立法目的来看，不管是法定解除权还是约定解除权，在除斥期间这个问题上并无二致。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款仅适用于逾期付款和逾期交房情形，不适用于逾期办证情形。
      然而在商品房买卖合同中，出卖方交付房屋和购买方支付房款系合同最为主要的义务，因对方当事人违反最主要合同义务而享有的合同解除权尚且受除斥期间的制约，则因对方当事人其他违约行为而享有的合同解除权当然亦应适用除斥期间之规定。
      三、律师观点
      综上，可以发现“买受人解除权的行使是否受到除斥期间的限制”这一问题在司法实践中虽有争议，但也可以是有规律可循的。即如果当事人签订的合同已无继续履行的可能性，则不宜确定解除权人的解除权消灭。这就需要买受人提供初步证据证明出卖人已经不可能再成功办理初始登记取得产权证明。