导语
      我国虽不是判例法国家，但最高人民法院发布的指导性案例，各级人民法院在审判类似案例时具有极高的参考价值，因此，笔者将通过系列文章对最高院指导案例进行分析、归纳总结。
      案例来源
      最高人民法院指导案例72号---汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚诉新疆鄂尔多斯彦海房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案（最高人民法院审判委员会讨论通过，2016年12月28日发布）。
      裁判要旨
      民间借贷合同双方可协商终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，经对账清算，将借款本金及利息转化为已付购房款，该商品房买卖合同具有法律效力。但对转化为已付购房款的借款本金及利息数额，人民法院应当结合借款合同等其他证据予以审查，以防止当事人将超出法律规定保护限额的高额利息转化为合法的已付购房款。  
      案情简介
      原告汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚与被告新疆鄂尔多斯彦海房地产开发有限公司(以下简称彦海公司)签订《房屋买卖合同》，合同约定被告彦海公司应于2014年9月30日向四名原告交付符合合同约定的房屋。但截至原告起诉之日，被告仍未向其按照合同约定履行交付房屋义务。
      故请求判令：
      一、被告彦海公司向四原告支付违约金6000万元；
      二、被告彦海公司承担四原告主张权利过程中的损失费用41.63万元；
      三、被告彦海公司承担本案的全部诉讼费用。
      被告彦海公司认为：四名原告与被告彦海公司并没有购买和出售房屋的意思表示，双方之间的房屋买卖合同名为买卖实为借贷，该商品房买卖合同为借贷合同的担保，该约定违反了《中华人民共和国担保法》第四十条、《中华人民共和国物权法》第一百八十六条的规定而无效。双方签订的商品房买卖合同存在显失公平、乘人之危的情况，故四名原告要求的违约金及损失费用无事实及法律依据。
      法院经审理查明以下事实：2013年前后，四原告与被告彦海公司签订多份借款合同，通过实际出借并接受他人债权转让的方式，取得对被告彦海公司共计2.6亿元借款的债权。为担保该借款合同履行，四名原告与彦海公司分別签订多份商品房预售合同，并向当地房屋产权交易管理中心办理了备案登记。但当该债权陆续到期后，因被告彦海公司未能按期偿还借款本息，经双方对账，确认被告彦海公司尚欠四名原告借款本息共计361,398,017.78元。
      随后双方重新签订商品房买卖合同，合同约定将被告彦海公司名下房屋出售给原告四人，上述欠款本息全部转为已付购房款，剩余购房款38,601,982.22元，由四名原告办理完毕全部标的物产权转移登记后一次性支付给被告彦海公司。四名原告提交的对账表显示，双方之间的借款利息系分别按照月利率3％和4％、逾期利率10％计算，并计算复利。
      裁判结果
      一审：新疆维吾尔自治区高级人民法院于2015年4月27日作出(2015)新民一初字第2号民事判决，判令：
      一、彦海公司向汤龙、马忠太、刘新龙、王洪刚支付违约金9,275,057.23元；
      二、彦海公司向汤龙、马忠太、刘新龙、王洪刚支付律师费416,300元；
      三、驳回汤龙、马忠太、刘新龙、王洪刚的其他诉讼请求。
      上述款项，应于判决生效后十日内一次性付清。宣判后，彦海公司不服，提起上诉。
      二审：最高人民法院于2015年10月8日作出(2015)民一终字第180号民事判决：
      一、撤销新维吾尔自治区高级人民法院(2015)新民一初字第2号民事判决；
      二、驳回汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚的诉讼请求。
      裁判理由
      法院生效裁判认为：
      一、本案争议的商品房买卖合同签订前，彦海公司与汤龙等四名原告之间确实存在借款合同关系，且为履行借款合同，双方签订了相应的商品房预售合同，并办理了预告登记。
      二、本案双方系争商品房买卖合同是在彦海公司未偿还借款本息的情况下，经重新协商并对账，将借款合同关系转变为商品房买卖合同关系，将借款本息转为已付购房款，并对房屋交付、尾款支付、违约责任等权利义务作出了约定。
      民事法律关系的产生、变更、消灭，除基于法律特别规定，需要通过法律关系参与主体的意思表示一致形成。本案双方经协商一致终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系并非为双方之间的借款合同履行提供担保，而是借款合同到期被告公司难以清偿债务时，通过将被告所有的商品房出售给原告等四位债权人的方式，实现双方权利义务平衡的一种交易安排。该交易安排并未违反法律、行政法规的强制性规定，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，亦不适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定，因此该合同是合法有效的。
      三、双方当事人均认可该《房屋买卖合同》项下已付购房款系由原借款本息转来，因被告公司提出该欠款数额包含高额利息。在当事人请求司法确认和保护购房者合同权利时，人民法院应当对基于借款合同的实际履行而形成的借款本金及利息数额予以审查。经过审查，发现双方之间借款利息的计算方法，已经超出法律规定的民间借贷利率保护上限，故本院对双方当事人包含高额利息的欠款数额，依法不能予以确认。
      综上，法院认为汤龙等四名原告作为房屋买卖合同中的购房人，尚未足额支付合同约定的购房款，被告彦海公司未按照约定时间交付房屋，不视为违约。汤龙等四名原告以彦海公司逾期交付房屋构成违约为事实依据，要求彦海公司支付违约金及律师费，缺乏事实和法律依据。
      律师分析及建议
      一、 民间借贷合同双方可协商终止借款合同关系，建立其他合同关系，只要不存在《合同法》第五十二条规定的无效情形，即具有法律效力；
      二、民间借贷的利息不能超过法律规定最高限额，即年利率为24%，对于超过部分，除非当事人自愿履行，人民法院不予支持；
      三、本案实质上属于“以房抵债”，但在签订类似协议时，需注意，不能直接约定债务人不履行到期债务时财产归债权人所有，债权人也不能直接要求履行买卖合同，应当按照民间借贷法律关系起诉，否则会有被驳回起诉的风险。
      相关法条
      《担保法》
      第四十条：“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有”。
      《物权法》
      第一百八十六条：“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有”。
      《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》
      第二十四条：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。
      按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿”。
      《合同法》
      第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：
       （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； 
       （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
       （三）以合法形式掩盖非法目的； 
       （四）损害社会公共利益； 
       （五）违反法律、行政法规的强制性规定”。