《民法典》在今年已经开始生效实施，对我们生活的方方面面都产生着巨大影响，今天我们来讨论一下《民法典》的新规定——“居住权”。
      案例
      A三人诉D返还原物纠纷案
      关键词：居住权保护；老有所居。
      一、基本案情
      案涉房屋原系A三人的父亲B与母亲C的夫妻共同财产。2007年，C去世。2008年，A三人通过继承遗产及B的房屋产权赠与，取得案涉房屋所有权，并出具承诺书，承诺：父亲B及其续弦未离世前，有终身无偿居住该房屋的权利，但此房只能由B及其续弦居住，其无权处置（出租、出售、出借等），A三人无权自行处置该房产。
      后续弦D与B登记结婚，共同居住案涉房屋。2016年1月，B去世，64岁的续弦D仍居住在内。同年6月，A离婚，其以无房居住为由要求入住该房屋，遭续弦D拒绝。A三人提起本案诉讼，要求判令续弦D立即返还A三人名下的案涉房屋。
      二、裁判结果
      人民法院认为，A三人在取得案涉房屋所有权时作出的承诺系其真实意思表示，且不违反法律强制性规定，D依据该承诺享有继续在案涉房屋居住的权利，A三人应按承诺履行其义务。同时，D不存在违反承诺书中对案涉房屋出租、出售、出借的行为，故对A三人要求D立即返还其名下案涉房屋的请求，不予支持，判决驳回A三人的诉讼请求。
      案例评析
      本案的裁判结果与刚生效的《民法典》中对于“居住权”规定的相关精神一致，自此老人可以拥有居住子女所有房屋的法定权利，解决了老人“老无所居”的担忧，同时也保障子女对房屋的所有权。那么，到底什么是“居住权”呢？
      一、相关法条
      《民法典》第三百六十六条规定：“居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要”。
      第三百六十七条规定：“设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。居住权合同一般包括下列条款：
      （一）当事人的姓名或者名称和住所；
      （二）住宅的位置；
      （三）居住的条件和要求；
      （四）居住权期限；
      （五）解决争议的方法”。
      二、“居住权”的概述
      居住权是指，居住权人对他人所有房屋的全部或部分所享有地占有、使用的权利。居住权设定的目的在于将房屋所有权在居住权人和所有人之间进行分配，从而满足各自不同的需求，既可以实现特定弱势群体的住房保障，也可以灵活的满足当事人的其他住房需求。
      设立居住权，需要两个条件：（一）双方有书面协议；（二）经过登记。因此居住权作为一种用益物权，是一种绝对权利。
      居住权人对房屋具有较强的管领力和支配力，能够基于物权请求权保护自己的权利。通过登记而设立居住权，居住权就具有了对世性，能够对抗第三人，当事人利益可得到最大程度的保护。
      比如，如果房屋存在居住权登记，即使所有权人出卖房屋，居住权人的居住权也可对抗新的受让人，尽可能避免因所有权人对房屋的处分而造成居住权无法实现。
      此外，还要提醒大家今后在购买二手房时，不仅需要查询房屋的权属、司法查封、设立抵押等情况，还应注意查询房屋是否登记有居住权。

作者：刘娇律师
陕西韬达律师事务所