案情简介

2014年4月1日，张某军委托同事韩某某与张某鹏签订了房屋租赁合同，约定张某军将其位于三原县XX小区XX幢XX单元XX室的房屋租于张某鹏开办门诊诊所，张某鹏除缴纳房屋租赁费外另向张某军缴纳了房屋押金2000元。后合同连续签订。

 2019年4月1日至2020年3月31日的租赁合同系张某军的同事杨某某代其所签。合同约定房屋租金采用年付，每年15000元；房屋押金2000元，待合同期满后或特殊情况导致合同终止，张某鹏退租后张某军返还于张某鹏。

租赁期满后，张某军欲收回房屋自用，遂要求张某鹏腾房，张某鹏得知张某军欲出售房屋，以与张某军协商购买事宜为由迟迟未予腾退。多次协商无果后张某军诉至法院。庭审中张某军增加诉讼请求要求张某鹏支付占用房屋期间的占用费。张某鹏以张某军在其不知情的情况下将涉案房屋出售他人侵害了他的优先购买权为由向法院提起了反诉。

审理结果

法院判决张某鹏腾出所租位于三原县XX小区XX幢XX单元XX室的房屋并将房屋归还于张某军；判决生效后10日内张某鹏向张某军支付占用房屋期间的占用费。

案件分析

本案中，张某军委托杨某某与张某鹏签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反国家法律、法规的强制性规定，应确认有效。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，双方当事人均应依约履行。

租赁期间届满，双方未达成续租合意，涉案租赁合同不再具备法律效力，双方间的租赁法律关系终止。张某鹏作为承租人应从租赁房屋内腾出并将租赁物返还于出租人，其继续占用使用租赁物的行为侵害了张某军的房屋使用权。张某军要求张某鹏腾房并向其支付占用房屋期间的占用费符合法律规定。

对张某鹏主张的“优先购买权”，优先购买权是一种附随性权利，其成立的前提是租赁关系的成立。本案中，双方的租赁关系已于2020年3月31日终止，张某鹏显然不再享有该权利。且本案在审理中，张某鹏无证据证实在其租赁期间张某军将涉案房屋出售他人，故张某鹏主张的优先购买权依法不能成立。

对张某鹏主张的退还疫情期间的租赁费，2020年年初发生的新冠疫情确系不可抗力。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。张某军愿意返还张某鹏一个月房租，已部分免除了张某鹏的责任，实际是让双方分担疫情期间的损失，符合公平原则。

关于张某军在庭审中增加诉讼请求是否违法的问题。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十二条规定，在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。

本案中，张某军在法庭调查阶段增加诉讼请求，要求张某鹏支付合同到期后到实际搬离前的占用费，法院合并审理符合法律规定。由于张某军与张某鹏之间的房屋租赁合同已到期，张某军不愿意继续向张某鹏出租房屋，故张某鹏应腾出并交还房屋。张某鹏在合同到期后继续占用张某军的房屋，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，张某鹏应向张某军支付占用期间的费用。

作者：谢艳律师

陕西韬达律师事务所