在二手房交易中，交易双方为了规避税费或突破政府对二手房交易价格的限制，将真实交易价格调低进行网签备案。此种行为会造成同一房产交易有两份交易价格不同的“合同”。

在交易过程中，如果出现了房价的较大幅度涨跌变化，买、卖一方不愿继续履行时，会以网签备案合同与真实交易合同内容不一致为理由，主张合同无效，进而终止交易。

本文通过案例分析，对二手房交易合同与网签备案合同不一致的原因、网签备案合同制度设置目的及法律效力进行阐述。

一、案情简介

2012年12月9日，经链家公司介绍，张某（出卖人）与陈某（买受人）签订了《北京市存量商品房买卖合同》，约定由张某将其所有的***号房屋（涉诉房屋）出售给陈某，成交价格200万元，定金5万元。合同签订当日，陈某向张某支付定金5万元。

2012年12月10日，陈某与张某及链家公司签订补充协议，约定：交易房款及其他配套设施作价总计为人民币200万元，在贷款机构签发批贷函后且乙方将首付款支付给甲方且甲方办理完解抵押手续后10个工作日内，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。

上述合同签订后，链家公司将涉诉房屋交易信息办理网上签约手续，生成了网签合同，网签价格为1,336,500元。2013年1月21日，涉诉房屋解除抵押登记手续办理完毕。后陈某以身份证件丢失为由，拒绝办理银行贷款手续。张某随向北京市丰台区人民法院起诉，以陈某违约不配合办理银行贷款导致合同不能继续履行为由，请求法院判决涉诉合同继续履行，并要求陈某支付违约金。陈某辩称涉诉合同不能继续履行是因为网签合同价格未经其认可，进而主张买卖合同无效。

二、法院判决结果

北京市丰台区人民法院审理认为，虽然本案网签备案合同存在瑕疵，但并不影响双方此前签订的《北京市存量房屋买卖合同》效力，最终判决涉案买卖合同继续履行，陈某按合同约定向张某支付违约金。

三、二手房买卖合同与网签备案合同主要条款不一致的产生原因与条件

根据法律规定，房产交易中交易双方必须订立书面合同。在政府调控房产市场的背景下，二手房交易合同一般是交易双方在本地区房管部门制订的《存量商品房交易合同》模板基础上修改而来的。

交易双方将签订的《存量商品房交易合同》进行网签，完成房产交易中的网签合同备案环节。存在交易双方为了少缴税费或者突破政府对二手房销售指导价格的限制，在中介机构的配合下故意将网签备案合同价格调低，而实际交易中按照真实约定的价格私下结算的行为，导致出现真实房屋交易合同中约定的价格与网签备案合同价格不一致的情况。

根据2019年8月住建部《住房和城乡建设部关于印发房屋交易合同网签备案业务规范（试行）的通知》的规定，在存量房买卖网签备案系统中，房地产经纪机构正式具有了网签系统的录入资格。一些中介机构为了促成房屋交易的完成，挣取中介费，配合交易双方将网签合同备案价格调低。

四、二手房网签合同备案制度设定意义

房产作为人民群众最主要的财产形式，对于房产交易的安全，国家在法律保护层面一直保持着高度的重视。

首先，法律规定房产交易合同必须采用书面合同，对交易内容、双方的权利义务都必须明确，保证房产交易过程安全顺利。即使产生纠纷，内容明确的房产交易合同也便于纠纷的解决。其次，随着政府对房产市场的调控，设立房产交易合同的网签备案环节，不仅是当事人双方之间对交易合同内容的知悉，也加强了公权力对房产交易过程的监管。

二手房网签备案合同制度的设立原因主要是基于两方面进行考虑：

一是为了保护房产交易的安全，公示买卖状态，维护买卖安全。二手房买卖合同网签备案后，将向社会公众予以公示，有助于购房人在买房前事先了解房产状态，防止一房几卖的情况出现。二是能起到调控房地产市场，适用房地产调控政策，维护房地产行业稳定。该制度也是政府在满足人民群众居住需求、调控房地产行业稳定发展的重要手段之一。

五、二手房买卖合同与网签备案合同的效力认定

合同是民事主体之间设立、变更、终止民事法律关系的协议。当事人采用合同书形式订立合同的，自当事人均签名、盖章或者按指印时成立。当事人签名、盖章或者按指印的行为主要是当事人对自己意思表示确认的外观表现。

合同的成立前提是当事人真实意思表示达成一致，而在当事人相同、合同标的相同、交易时间相同的情况下，是不可能达成两种内容完全不一致的意思表示合意。因此，调低交易价格备案的二手房网签“合同”不是成立的合同，更谈不上具有合同的效力。

二手房网签合同主要是为了规范二手房交易市场的行为，保障交易安全，提高交易透明度。双方已经签订了真实的书面房屋交易合同的情况下，网签行为只是办理产权过户的必要流程，既不能视为双方就同一交易标的物重新订立的合同，也不能视为对之前真实合同的变更，更不能因网签合同存在瑕疵而否认之前双方真实意思表示一致而订立的房屋交易合同的效力。

作者：宋臻

陕西韬达律师事务所