近期笔者接到关于“集资房指标转让”的法律咨询，出让人与受让人在2005年双方通过《备忘录》的方式约定，受让人向出让人支付一定的转让费用后，出让人转让其在某医院享有购买集资房的购房资格。

之后，双方又签订了《补充协议》以及《再次补充协议》对于涉案集资房指标转让事宜进行了较为详细的约定，明确待房屋具有可过户的条件下，出让人需协助受让人办理相关过户手续。另，出让人与某医院签订的《购房协议》中约定的购房款等均由受让人全部缴纳。现受让人诉至法院，要求出让人协助其办理涉案房屋的过户手续。

针对前述案情，笔者将集资房指标转让事宜涉及的相关法律问题，梳理如下。

一、双方签订的《备忘录》、《补充协议》即：集资房指标转让协议是否合法有效？

——有效！

以“白新河李树彬合资合作开发房地产合同纠纷（2016冀民再27号）”案件为例，详细解读该案的一审法院、二审法院以及再审法院对于集资房指标转让协议的效力问题存在的不同司法裁判观点。

一审法院认为：无效。

主要事实及理由：根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同”。第一百三十二条规定：“出卖的标的物，应是与出卖人所有或者出卖人有权处分”。《城市房地产管理法》第三十五条规定：“房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章规定办理权属登记”。第三十七条第六款也有：“未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让”的规定。

原告与被告所签订的协议书第一条明确约定转让集资房，因双方在签订《协议书》时，集资房还未竣工，原告作为河北省农业机械集团邯郸公司的职工，在履行缴纳集资建房款等义务后，所享有的仅仅是集资房的请求权，并非是房屋的所有权，原告所享有的集资建房资格，实际上是一种期待利益，属于债权范畴中的受益权。

对于受益权的转让，目前法律虽没有明文禁止性规定，但原告参加的是本单位职工集资建房，是基于与本单位特定的职工身份关系，以特定身份为基础的合同权利。

依据《合同法》第七十九条第一款第（一）项“根据合同性质不得转让”的规定，故原告与被告签订的《协议书》无效。况且，邯郸市住房委员会亦明确公示集资建房对象限于本单位无房户和住房困难户，一律不对社会出售，原告与被告签订的协议，即未征得集资建房单位河北省农业机械集团邯郸公司的同意，也违反了法律、法规的强制性规定，根据《合同法》第八十八条“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利义务一并转让给第三人”和第五十四条第(五)项“违反法律法规强制性规定”的规定，原告与被告签订的《协议书》亦属无效。

二审法院认为：无效。

主要事实及理由：双方在签订“协议书”时，集资房尚未竣工，该“协议书”所约定的仅仅是集资房屋的房号，即对本案诉争房屋的一种期待，并非是房屋的所有权。

目前，我国城市住房大体有两个途径：一个是商业性住房，商业性住房的交易完全由市场调节，另一个是政策性保障住房即经济适用住房，本案所涉集资房屋即属于经济适用住房的性质。

经济适用住房是指政府提供政策，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房。国家对政策保障性住房的建设标准、供应对象、产权关系、税费政策、市场流通性、优惠补贴标准等有一系列规定。

根据建设部[2004]77号《经济适用住房管理办法》的规定，集资建房也是经济适用住房的组成部分，其建设标准、优惠政策、上市条件、供应对象的审核等均按照适用住房的有关规定严格执行。

集资建房的集资对象限定为住房困难户及无房户，农机公司在集资建房前曾请示邯郸市住房委员会办公室，邯郸市住房委员会办公室依据建设部《经济适用住房管理办法》的规定，同意该公司利用单位土地，组织本单位职工中的无房户和住房困难户集资建房，并在《邯郸日报》上公示不对社会出售，对以上公告的内容双方是明知的。

显然农机公司组织的集资建房，是利用单位自用土地，目的是解决单位中的无房户和住房困难户的政策性保障住房。邯郸市住房委员会办公室根据建设部规定公示限定农机公司等四家单位的集资建房不对社会出售，限制其市场流通性。

本案中，上诉人与被上诉人与单位集资建房合同关系的性质是关于解决无房户和住房困难户的保障性住房合同关系，该合同对主体即集资建房资格有特别的限制，因此该合同依据其性质是不得转让的合同。

根据农机公司的请示、邯郸市住房委员会的批复和公示以及公司的通知，合同的相对方农机公司与本单位的集资者约定了集资房不得转让，况且农机公司也没有规定本单位的职工可以转让。因此上诉人与被上诉人之间转让协议属于被上诉人的集资房资格的协议不发生法律效力。

另，本院此前对农机公司另三例集资者转让集资资格的案件所作出的（2007）邯市民一终字第305号民事判决已经发生法律效力，该三例判决均确认转让集资建房资格的协议为无效协议。我国虽没有建立判例法制度，但在法律适用上，同一法院对基于同样事实所作出的判决应当具有一致性，这是以事实为依据，以法律为准绳的应有之义。

再审法院认为：有效。

主要事实及理由：关于本案所涉协议效力的问题。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定”。

目前并无法律和行政法规明文规定集资建房买卖无效，因此本案所涉的协议并不违反效力性强制性规定，不属于合同无效的情形。另外，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（一）》第四条规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”。即《经济适用住房管理办法》等部门规章的规定不能作为认定合同效力的依据。原审法院在认定合同效力时引用此规定认定本案所涉协议无效，属适用法律错误。

二、集资购房指标转让协议有效，受让人是否可以要求出让人协助其办理相关过户手续？

根据目前的司法实践，若购房指标转让合同有效，则合同当事人应当按照合同约定履行合同义务，合同履行不能的，应当承担相应违约责任。

如果集资房已经办理了产权证并且登记在出让人名下，受让购房指标的受让人可以要求出让人协助办理过户手续。

如果集资房未办理产权证，此时要求办理过户手续属于履行不能，受让人可解除购房指标转让合同，要求出让人承担违约责任。

三、通过前述案例，我们不难发现法院对于集资房的相关司法裁判观点：

（一）单位禁止或者限制转让指标房资格，仅仅是单位内部的规定，不是法律强制性规定，无法成为判定合同无效的依据。

（二）单位建设集资房的初衷是保障职工的住房，职工借以享有以优惠价格购买房屋的权利。而在法律不作禁止性规定的情况下，职工有权处置该权利，即转让取得物权的期待权。

（三）因集资购房协议违反的并非是效力性强制性规定，因此，该集资购房转让协议有效。

四、律师提醒，签订转让协议时注意约定如下事宜：

（一）转让协议中的转让金额，明确约定为一次性数额，避免因房价上涨，出让人要求增加转让数额的法律风险。

（二）因部分集资购房会办理房屋产权证，因此，明确约定出让人的协助过户义务，避免权责划分不清。

（三）因该类房屋的购买价普遍低于市场价，若房价上涨，极易造成出让方反悔。因此，双方应在协议中明确约定违约方承担违约责任的计算方式或违约金数额。

作者：罗岚律师

陕西韬达律师事务所