生活中，人们经常在住宅小区见到公司、培训机构、商店、饭店等各种从事经营的店面，那么这些将住宅改为经营性用房的做法是否合法还需进一步的探讨。

法律规定

《物权法》第七十七条规定：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意”。

《民法典》第二百七十九条规定：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意”。

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称‘有利害关系的业主’。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响”。

《物业管理条例》第四十九条规定：“物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业;物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续”。

案情简介

张某诉郑某某、中国某某通信有限公司武汉市分公司建筑物区分所有权纠纷案。（最高院2014年第11期公报案例）

张某与郑某某系白玫瑰花苑小区上下楼业主，张某系B室业主、郑某某系A室业主，二人房屋设计用途均为住宅，郑某某通过嫂子刘某某将其房屋出租给中国某某通信有限公司武汉市分公司，用于通信机房。

此后，白玫瑰物业管理处和业主，多次要求郑某某、中国某某通信有限公司武汉市分公司停止生产经营、恢复原住宅性质、消除安全隐患。

郑某某、中国某某通信有限公司武汉市分公司均以案涉房屋内放置的光纤传输机柜作为传输汇聚节点，用以建设有线光纤传输宽带网络，解决“平安城市”视频监控录像传输、无线城市综合项目WLAN、周边居民小区宽带、固定电话等业务的汇聚、交换需求予以拒绝。

张某诉至法院，请求判令郑某某、中国某某通信有限公司武汉市分公司拆除白玫瑰花苑A室内的光纤传输设备，恢复房屋住宅用途。

一审法院认为

《物权法》第七十七条的立法目的，实际上主要针对的是利用住宅从事经营生产企业，规模较大的餐饮及娱乐、洗浴或者作为公司办公用房等给其他区分所有权人带来噪音、污水、异味、过多外来人员出入等影响其安宁生活的营业行为；且本案郑某某、中国某某通信有限公司武汉市分公司的行为并未改变房屋的住宅性质，或改变亦是用于公益事业，且张某没有提供证据证明其房屋价值、生活质量受到影响。故判决驳回张某诉讼请求。

张某不服一审判决，上诉至湖北省武汉市中级人民法院。

二审法院认为

中国某某通信有限公司武汉市分公司租赁诉争房屋并不是为了生活居住，而是为了经营性活动，因此中国某某通信有限公司武汉市分公司的行为属于将住宅改变为经营性用房；张某作为本栋建筑物内的业主，无需举证证明其房屋价值、生活质量受到或可能受到不利影响，即可认定为有利害关系的业主。

判决：一、撤销武汉市武昌区人民法院（2013）鄂武昌民初字第00444号民事判决；二、郑某某、中国某某通信有限公司武汉市分公司于本判决生效后六十日内拆除诉争房屋内的光纤传输设备，恢复房屋住宅用途。

律师观点

一、业主将住宅变为经营性用房，需要同时满足两个条件：（一）遵守法律、法规；（二）应当经过有利害关系的业主同意。

二、有利害关系的业主，在受到或可能受到住宅改为经营性用房造成侵害时，可以向物业管理机构进行投诉，在协商不成的情况下，可以通过向人民法院诉讼的方式，请求法院判决排除妨害，消除危险，恢复原状，赔偿损害。

作者：胡丹丹律师

陕西韬达律师事务所