烂尾楼，是指已办理用地、规划手续，项目开工后，因开发商无力继续投资建设或陷入债务纠纷，停工一年以上的房地产项目。

烂尾楼形成的原因较多，例如：在建楼盘的开发商破产、缺乏建设资金、楼盘销售状况不理想、项目涉及经济纠纷、开发商违法违规而导致工程停工。由于商品房预售是我国商品房市场的主要交易方式，因此烂尾楼的市场风险便转嫁给了购房人。

在商品房预售制度下，涉及购房人、开发商、银行等多方法律主体。

从预售合同本身出发，存在购房人和开发商两方主体，系合同关系；从购房人向银行贷款的角度出发，存在借款人和贷款人两方主体，系借贷关系；从开发商为购房人向银行做担保的角度出发，存在担保人、债权人、债务人三方主体，系担保关系。

在法律关系错综复杂相互交织的背景下，一旦出现项目烂尾等情况，则会出现开发商违约，但购房人不仅无法获得合同预期的利益，并且在已经投入巨大财力的情况下还需要向银行偿还贷款的权利义务失衡局面。

近日多地联合发布了停贷告知书，表示开发商如不在限期内全面复工，购房人将停贷断供。断供表面是购房人与银行之间的矛盾关系，但根本原因是开发商不能按期交付或交付不能，断供只是购房人在情势所迫下的保守维权手段。

但基于合同的相对性原则，即使购房人是在开发商违约的情况下停止偿还贷款也会导致其与银行之间的贷款合同违约，需要由购房人承担贷款合同违约导致的不利后果。

最高法院的一份判决改善了购房人的这一不利局面。

2019年最高法再245号民事判决书明确表明：烂尾楼的风险不应全由购房者承担。

该判决书的裁判要点为：

1.因出卖人（开发商）未按照约定期限交付房屋，致使案涉《商品房预售合同》解除，《借款合同》《抵押合同》因合同目的无法实现亦被解除，应由出卖人将收取的购房贷款本金及利息返还担保权人（贷款银行）和买受人（购房者），而买受人不负有返还义务。

2.案涉《借款合同》相关格式条款要求购房者在既未取得所购房屋亦未实际占有购房贷款的情况下归还贷款，明显不合理地加重了购房者的责任，该格式条款无效，对购房者不具有拘束力。

3.本案涉及商品房买卖合同和商品房担保贷款合同双重法律关系，因开发商违约不能交房导致各方合同解除，但却实际占有使用购房者支付的首付款及银行的按揭贷款；银行依据合同约定既享有抵押权，又同时享有对开发商、购房者的债权；购房者未取得房屋，却既支付了首付款，又需偿还按揭贷款。

若按合同约定的权利义务关系处理，则在购房者对合同解除无过错的情况下，仍要求其对剩余贷款承担还款责任，明显不合理地加重了其负担，各方权利义务失衡，有违公平原则。

该案承办法官并未拘泥于合同相对性，在考虑到商品房预售商业模式的特殊性、开发商及银行的优势地位、合同各方当事人权利义务平衡等角度，认为因开发商未按照约定期限交付房屋导致商品房预售合同解除，借款合同、抵押合同因合同目的无法实现亦被解除时，由开发商向银行及购房人返还购房款项及贷款的本金利息。

这一判决虽然改善了购房人的不利局面，但购房人无法获得的预期利益由谁承担这一难题仍未解决。即使购房人拿到了首付款，不用偿还贷款，这一切也只是回到了原点。

通货膨胀、房价上涨，购房人购买到与购房时同等预期房屋的可能性微乎其微，而这一切的根本原因是开发商不能按期交付或交付不能。在现行商品房预售制度下，巨额预售款的使用问题是保证工程能够顺利进行，开发商能够按时交付的重要因素，因此建立预售资金监管制度至关重要。

住建部出台的《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房〔2010〕53 号）明确要求：各地要加快完善商品住房预售资金监管制度。尚未建立监管制度的地方，要加快制定本地区商品住房预售资金监管办法。

商品住房预售资金要全部纳入监管账户，由监管机构负责监管，确保预售资金用于商品住房项目工程建设；预售资金可按建设进度进行核拨，但必须留有足够的资金保证建设工程竣工交付。

首先，应当明确资金监管的主体。

为避免开发商的不当使用，该笔款项应当交由中立的第三方进行保管，在完成既定阶段的工程任务后，开发商方可支取下一阶段的经费。

其次，应当建立完善的监督模式。

在确定监管主体之后，开发商与监督主体之间如何通过相互监督制约的方式，共同管理好、使用好预售款，是设定监督模式的意义所在。

各个城市基本采取的方式都是政府、银行、开发商三方监督的方式，开发商在政府公开的具有监管商品房预售款资质的银行中自主选择，开立专门的资金账户，将全部预售款存入，当监管部门向银行出具划款通知书后，该款项才会被划拨给收款单位。

最后，应当完善责任追究制度。

对于开发商的不守信行为，主管部门依法追究责任并记入不良记录；施工监理单位若提供虚假证明，由主管部门追究相应责任；监管部门工作人员及监管银行工作人员在监管过程中玩忽职守、营私舞弊，则将面临处罚，构成犯罪的依法追究刑事责任。

多重措施并进的情况下，商品房预售的市场交易模式会逐步健康运行，购房人所面临的诸多困境也会逐渐得以解决，目前所存在的一系列购房人权益保障难题也会逐渐找到满意的答案。

作者：欧厚国律师

陕西韬达律师事务所