笔者曾经遇到这样一个问题：在执行案件中，法院对被执行人不动产连续三次进行拍卖，均因各种因素导致流拍结果。此时申请执行人能够采取什么措施来维护自己的债权？

笔者对相关问题进行了如下梳理。

一、申请执行人能否参与不动产拍卖？

根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（以下简称《拍卖、变卖规定》）第十二条第二款规定：“申请执行人、被执行人可以参加竞买”。因此，申请执行人是可以参加拍卖的。

二、申请执行人不具有购房资格能否参加拍卖？

《拍卖、变卖规定》第十二条第二款虽然规定了申请执行人可以参加竞买，但该条第一款同样规定了“法律、行政法规对买受人的资格或者条件有特殊规定的，竞买人应当具备规定的资格或者条件”。那么，在不动产拍卖中，最有可能遇到的就是是否具有购房资格的问题了。

最高法2021年12月专门出台了《关于人民法院司法拍卖房产竞买人资格若干问题的规定》（法释[2021]18号），该规定第一条便明确：“人民法院组织的司法拍卖房产活动，受房产所在地限购政策约束的竞买人申请参与竞拍的，人民法院不予准许”。因此，申请执行人在参加竞买前，应当查明当地相关政策，其是否具有当地的购房资格。

三、在不动产拍卖过程中出现流拍情况时应当如何处置？申请执行人能否主张以房抵债？

《拍卖、变卖规定》第二十五条规定：“对于第二次拍卖仍流拍的不动产或者其他财产权，人民法院可以依照本规定第十六条的规定将其作价交申请执行人或者其他执行债权人抵债。申请执行人或者其他执行债权人拒绝接受或者依法不能交付其抵债的，应当在六十日内进行第三次拍卖。

第三次拍卖流拍且申请执行人或者其他执行债权人拒绝接受或者依法不能接受该不动产或者其他财产权抵债的，人民法院应当于第三次拍卖终结之日起七日内发出变卖公告。

自公告之日起六十日内没有买受人愿意以第三次拍卖的保留价买受该财产，且申请执行人、其他执行债权人仍不表示接受该财产抵债的，应当解除查封、冻结，将该财产退还被执行人，但对该财产可以采取其他执行措施的除外”。

根据前述规定，正常情况下，在二次流拍后，法院是可以将该不动产作价向申请执行人进行抵债的。然而，在《关于人民法院司法拍卖房产竞买人资格若干问题的规定》（法释[2021]18号）中，其第五条明确规定：“司法拍卖房产出现流拍等无法正常处置情形，不具备购房资格的申请执行人等当事人请求以该房抵债的，人民法院不予支持”。

因此，对于不具有购房资格的申请执行人而言，即便该不动产流拍，其也不能够申请对该房屋进行以房抵债。只能由法院进行变卖，变卖仍不成的，只能将该财产退还被执行人。

四、三次流拍后，申请执行人能否再次请求对该不动产进行拍卖？

最高人民法院副院长黄松有就《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》答记者问：

问：在拍卖实践中，流拍的情形时有发生。如果出现了流拍，是否要继续拍卖，直到拍卖成交为止?

答：……如果上述努力都不成功，又不适合采取其他执行措施的，就应当解除查封、扣押、冻结，将该不动产或者其他财产权退还被执行人。将拍卖财产返还被执行人后，对该财产的拍卖就告一段落。当然，如果将来该财产升值，可以考虑重新启动拍卖程序进行拍卖。

也就是说，并没有明确规定，经过流拍后还能不能再次启动拍卖程序。当被拍卖不动产三次流拍后，将该不动产退还被执行人不是唯一途径。

如果出现将来该财产升值等情形，人民法院可以考虑重新启动拍卖程序。该问题在法院自主裁量权范围内，与现行法律法规并不冲突，同时也能够最大程度保护双方当事人的合法权益。

作者：党阳光

陕西韬达律师事务所