裁判主旨

根据《民法典》相关规定，不动产以登记为生效要件。所以即使在离婚协议中约定了房屋的归属，也仅对协议双方当事人具有约束力，而不直接发生物权变动的效力。

因此，离婚协议中约定房屋归属一方的约定一般而言不能排除强制执行。但是，倘若离婚协议系根据双方真实意思表示，且订立时间早于债务发生前，只是因为自身的原因不能办理过户登记的，可以排除强制执行。

基本案情

张某与王某于2016年1月办理离婚登记，双方在离婚协议中约定，婚后共同购买的房产归张某所有，按揭贷款由张某偿还。因按揭贷款未清偿，未将登记在王某名下的房产过户登记于张某名下。离婚后，张某于2016年8月与他人登记结婚。2018年，王某为案外人于某在某银行担保借款，后法院判决王某对于某的借款本息承担连带清偿责任。案件进入执行程序后，法院查封了登记在王某名下的房产，张某对查封房产提出执行异议，法院经审查，驳回了张某的异议请求，张某遂提起执行异议之诉。

法院审理后认为：案涉房产登记在王某名下，张某与王某在离婚协议中约定案涉房产归张某所有，该约定对双方具有约束力，张某可以基于该离婚协议约定享有要求王某将按案涉房产过户登记至其本人名下的请求权。但在所分割的房产未办理过户登记前，该房产的物权并未发生变动。张某以离婚协议的约定主张排除某银行基于生效法律文书确定的与王某之间的金钱债权的执行，应当满足离婚协议真实、离婚协议订立于债务之前以及非自身原因不能办理过户的要件。

本案中，张某与王某的离婚协议签订在王某为案外人于某的债务进行连带保证之前，也在法院查封案涉房产之前，且张某与王某离婚后，双方均又重新组成了家庭，可以排除其故意通过离婚协议逃避债务的可能性，故可认定该离婚协议真实有效。案涉房产因按揭贷款未全部偿还，无法办理产权变更登记，非张某自身原因未办理案涉房产的过户登记手续。故张某就案涉房产享有足以排除执行的民事权益，其要求对案涉房产停止执行的诉请，应予以支持，法院判决不得执行案涉房产。

律师提醒

一、不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。

离婚协议关于房屋归属的约定对男女双方具有约束力，但不直接发生物权变动的效力，故离婚协议关于房屋归属的约定一般而言不能排除执行。但若离婚协议真实、离婚协议订立于债务发生之前以及非因自身原因不能办理过户登记的，可以排除执行。

二、案外人执行异议被驳回后，应当及时提出执行异议之诉。

在对执行异议是否成立的判断上，受理法院一般仅是对当事人提出的执行异议进行形式的审查，并不从实体上判断异议人是否具有实体法上的权利。但执行异议之诉则不同，受理法院需对提出执行异议之诉的原告是否享有实体上的足以排除强制执行的权利进行严格审查。所以，执行程序中的执行异议被驳回后，应及时提起执行异议之诉，才能使真实权利人的权利不被侵害。

三、不动产转让时，及时办理变更登记。

绝大多数的房产纠纷都是因为未及时办理变更登记，不及时进行变更登记就不能取得房屋所有权，发生纠纷时也无法基于物权所有权主张权利，不及时变更登记，不仅会让自己陷入纠纷，还有可能使自己的财产受到损失。

法律依据

《中华人民共和国民法典》

第二百零九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外”。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

第二十四条：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：

（一）案外人是否系权利人；

（二）该权利的合法性与真实性；

（三）该权利能否排除执行”。

第二十五条：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：

（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断”。

第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； 

（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。

作者：王艳妮律师

陕西韬达律师事务所