疫情退去，中国经济也随着2023年春天的到来开始复苏。作为中国经济的支柱产业，沉睡了三年的中国房地产行业也即将苏醒。

以本文作者所在地西安为例，根据国家统计局最新数据显示，2023年1月，西安新建商品住宅销售价格指数环比上涨0.2%，二手房销售价格指数环比上涨0.6%。根据西安住建局官方统计，西安1月二手房网签备案面积达51.10万平方米（5148套），环比增长3.42%。

以上数据均说明了地产市场在经历三年的沉寂后开始回稳向荣。二手房市场交易的活跃，也带来了相关的法律问题。本文谈谈二手房交易中的黑白合同有关的法律问题。

黑白合同的概念

本文中所称房屋买卖中的黑白合同，是针对存量房（二手房）买卖交易过程中，双方签署的、体现真实意思表示的书面手签合同（黑合同）和用于提交住房监管部门进行网络签约备案，但未体现真实交易价格的网签合同（白合同）。

黑白合同形成原因

二手房交易形成黑白合同的主要原因是交易双方为了降低交易税费、规避税收征管而产生的。二手房交易中，按照法律规定由卖方缴纳增值税、个人或企业所得税、印花税、土地增值税、教育附加税，买方缴纳契税、印花税（不同情形下个人二手房交易的税率可以享受的税收优惠政策不同）。由于中国房地产市场蓬勃发展了二十余年，目前在实务中形成了买卖双方通常约定由买方承担全部的交易税费。

为了降低税负，在二手房交易市场，买卖双方及中介机构经常采取签署黑白合同方式逃避税收征管，即虚构网签合同（白合同，对外公示，用于申报纳税和办理过户）价格，并使网签合同价格远低于真实交易合同（黑合同，双方及中介机构留存不对外公示，体现真实意思）价格，以网签合同价格作为计税交易价格，实现规避税收征管的目的。

以西安市某一二手房为例，卖方甲（自然人）购入房屋初始价格为100万元，现将房屋转让给乙（自然人，家庭第二套改善型住房），实际成交价格为250万元，房屋增值150万元。双方为了规避税费，没有按照真实交易价格250万元办理网签合同，而是按照150万元的价格办理网签合同。那么按照相关法律规定分别计算黑白合同应缴纳的税费为：

一、契税

按照真实成交价格（黑合同金额）计算：250万×2%=5万元。

按照虚假备案成交价格（白合同金额）计算：150万×2%=3万元。

西安地区契税征缴政策：

（一）对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。

（二）对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。家庭第二套改善性住房是指已拥有一套住房的家庭，购买的家庭第二套住房。

二、增值税及附加(取得房产证不满2年，按照计税价格/1.05×5.6%)

按照真实成交价格（黑合同金额）计算：250万/1.05×5.6%=13.3万元。

按照虚假备案成交价格（白合同金额）计算：150万/1.05×5.6%=8万元。

三、个人所得税

个人所得税（不动产登记证书不满5年或名下非唯一住房的，按照20%征收个人所得税）

按照真实成交价格（黑合同金额）计算：250万元售价-100万元（初始取得价格）-5万元契税-13.3万元增值税及附加=131.7万元（应纳税额）×20%=26.34万

按照虚假备案成交价格（白合同金额）计算：150万元售价-100万元（初始取得价格）-3万元契税-8万元增值税及附加=39万元（应纳税额）×20%=7.8万

个税政策利好：国家为了帮助房地产市场的复苏在2022年9月30日出台了《财政部 税务总局关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》（2022年第30号），通知规定在2022年10月1日至2023年12月31日期间，纳税人出售自有住房并在现住房出售后1年内，在同一城市重新购买住房的，可按规定申请退还其出售现住房已缴纳的个人所得税。

纳税人换购住房个人所得税退税额的计算公式为：

新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，退税金额=现住房转让时缴纳的个人所得税。

新购住房金额小于现住房转让金额的，退税金额=（新购住房金额÷现住房转让金额）×现住房转让时缴纳的个人所得税。

现住房转让金额和新购住房金额与核定计税价格不一致的，以核定计税价格为准。

现住房转让金额和新购住房金额均不含增值税。

在本案例中，按照买卖双方达成的真实交易价格，本次交易纳税包括契税5万元、增值税及附加13.3万元、个人所得税26.34万元，合计44.64万元。如按照虚假备案价格，本次交易纳税包括契税3万元、增值税及附加8万元、个人所得税7.8万元，合计18.8万元。二者相差25.84万元，大幅逃避了纳税义务，严重损害了国家利益。

基于此种利益的存在，二手房交易实务中买卖双方或者买卖双方在中介方教唆下惯常会采用黑白合同的方式来逃避纳税义务，黑白合同的产生主要原因也是如此。

律师敬告

纳税是每个公民应尽义务。采取黑白合同逃避纳税义务本就属于违法行为。

同时，随着二手房交易指导价格政策已在多地区推行。税务机关在审核纳税申报时也有了具体的参考。如果备案合同价格、纳税申报金额与二手房指导价格有较大偏离时，税务机关有权进行实际纳税额的核定，必要时还会采取税务稽查措施。

作者：宋臻律师

陕西韬达律师事务所