根据《物权法》第七十四条 “建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

业主、业主大会和物业管理企业同意后，按照规定办理有关手续，业主所得收益应当主要用于专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用”规定，我们可以把停车位的类型总结如下：

一种是小区车位产权归属开发商的。即规划时确定的专用地下车库，由开发商投资建设的、不属于人防工程的地下车位，按照“谁投资谁受益的原则”，这些车位可以出售，出售前其产权归开发商所有。虽然可以出售产权，但首先应该出售给本小区的业主，即先满足本小区的业主需求，还有剩余的情况下才可对外出售。  

第二种是车位产权归属业主共有的。即建筑面积已列入公摊面积，由小区全体业主共同购买了的非人防工程，包括地下停车位和地上停车位。这类停车位开发商无权销售、转让，所有权归属小区全体业主，如何处置、使用应当由全体业主协商决定。这种停车位开发商是不能出售的，停车位自然不能办理产权证。

还有一种地下车库则是开发商以人防设施进行报建，属于结合商品房建设，是国家强制配套设施，属于国防工程和社会公益设施。按照人防工程防护标准修建的人防地下室，即：为保障战时人员与物资掩蔽、人民防空指挥、医疗救护而单独修建的地下防护建筑，以及结合地面建筑修建的战时可用于防空的地下室。 人防工程是防备敌人突然袭击，有效地掩蔽人员和物资，保存战争潜力的重要设施；是坚持城镇战斗，长期支持反侵略战争直至胜利的工程保障。这部分车位的所有权应归国家所有，如果开发商私下向业主出售这种车位的，业主购买后是无法办理产权证书的。

在此需要提醒广大市民，在购买或租用小区车库时要分清其类别，以免产生不必要的损失和纠纷。

作者：刘苗律师

陕西韬达律师事务所