2011年4月1日宝鸡某乙娱乐餐饮公司与甲房地产开发有限责任公司订立《房屋租赁合同》，合同订立后，宝鸡乙娱乐餐饮公司委托多名律师对合同的履行进行风险的预测和评估，笔者对该合同进行了研究，认为履行存在如下风险：

一、关于第四条租赁期限的约定。

《房屋租赁合同》第四条租赁期限（二）：“租赁期限届满后，本合同自行终止。届时乙方须按照正常使用期间的房屋现状移交甲方，乙方不得向甲方收取装修费。该条款存在风险如下：“正常使用期间的房屋现状”的具体内容未约定清楚，因为乙公司将房屋装修后，增加了消防工程、空调工程，切均为乙公司施工建成，费用也是乙公司负担的。同时，乙公司还花费巨资将一层框架分隔成四十六间独立包间。房屋正式使用后，乙公司还要搬入可移动的物品，因此，这样约定，容易造成巨大争议。1、正常使用期间的房屋现状会含有空调系统，空调系统本不该属于房屋装饰装修，且所有权属于乙方所有，合同终止后，对于空调的归属应当约定清楚，可以做出如下约定：乙方可自行拆除空调系统，甲方如果需要该系统，可以与乙方协商折旧后，甲方支付乙方折旧后的价款，空调系统归甲方所有。2、按照相关法律规定，消防工程属于房屋的一部分，并不属于装修部分，结合其他资料可知，消防工程是乙公司投入三百多万完成，使得房屋本身增值，合同期满后，无偿交给甲方明显有失公允，其价款应当有甲方支付。3、房屋内的可移动物品的归属于乙方，乙方在合同终止后自行搬走。

二、关于合同的解除的约定。

《房屋租赁合同》第十条第（四）项：“乙方有下列情形之一的，甲方有权解除合同：3、未按约定的的时间交付房屋租金达30天以上的。”该条款存在风险如下：该条款存在很大风险，因为未按照约定的时间交房租就可以解除双方的合同，未给予一定的期限，甲方的解除权过大，对于乙方非常不利。会因为迟付租金就被解除合同。

三、关于合同的违约责任的约定。

《房屋租赁合同》第十一条第（六）项：“如果乙方违反本合同约定，要求提前终止本合同，乙方须向甲方支付违约金，违约金金额为本合同全部租赁期限总价款的15 %”。该条款存在风险如下：本条具有严重风险。因为合同期长达十年，可变因素很多，经营存在风险，如果乙公司一旦经营出现问题，就可能出现不能继续交租金的情况，按照本合同约定就需要巨额的违约金。假如合同履行到了最后一年，出现这种情况，承担如此巨额的违约责任，显然是极不合理的。

综上所述，2011年4月1日，乙公司与甲公司订立的《房屋租赁合同》存在风险极大，受托的律师应当建议乙公司谨慎对待。

作者：张晓洁律师

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